коммерческая недвижимость в Борисове
Многие минчане искренне убеждены в том, что за МКАДом жизни нет. А многие инвесторы столь же искренне считают, что за пределами Минска рынок коммерческой недвижимости отсутствует. Академия девелоперов решила попробовать убедить профессиональное сообщество в обратном.

Первым городом, которому мы уделили внимание, стал Борисов. Это один из самых больших районных центров с населением около 140 тысяч человек. Борисов – крупный промышленный центр, здесь сосредоточено более трех десятков крупных предприятий, среди которых БАТЭ, известный любителям футбола благодаря своей команде, одной из лучших в Беларуси, Борисовский завод медпрепаратов, «Борисовдрев», автозавод «БЕЛДЖИ», 140-й завод по ремонту бронетехники, макаронная фабрика «Боримак»… Они наложили свой отпечаток и на облик города, и на его жителей, и на рынок коммерческой недвижимости в нем.
Подписывайтесь на нас в социальных сетях!
Своими впечатлениями о ситуации на рынке недвижимости за пределами кольцевой мы попросили поделиться Александра Евгеньевича Голомзика, директора АН «Стахановское», филиала АН «Пакодан». «Стахановское» работает на рынке недвижимости Борисова уже более 20 лет и является признанным авторитетом среди коллег и клиентов.

- Александр Евгеньевич, Вы родились в Борисове?

- Да, я родился здесь.

- А какой он, Борисов сегодня?

- Хороший город, достойный, индустриально развитый. Я был во многих странах Европы и Азии, поездил по Российской Федерации. Есть с чем сравнивать. Повторю: достойный город! У него интересная история: под Борисовом разбили Наполеона, поэтому к нам часто приезжают французы. Но не только этим славен Борисов. Правда, годы и войны его не пощадили, так что уцелевших исторических памятников у нас немного, как и в других городах Беларуси. Но все равно посмотреть есть что. И жить здесь комфортно.

- Что можно сказать о деловой жизни города? Какие предприятия определяют его лицо?

- Мне не раз приходилось сталкиваться с тем, что минчане относятся к нашему городу с некоторой долей снобизма: мол, какой может быть бизнес в Борисове? Да, действительно, в Минске сосредоточены большие для нашей страны деньги. Но и у нас деловая жизнь бьет ключом. Не думаю, что стоит перечислять все борисовские предприятия – их очень много. Многие имеют республиканское значение. Тот же завод «Автогидроусилитель», мясокомбинат, БЗТДиА, Борисовский завод агрегатов и другие. Конечно, есть и те, кто пребывает в коматозном состоянии, но не они определяют индустриальный портрет нашего города. У нас живут и работают трудолюбивые и образованные люди. Многие ушли в частный бизнес – есть и посредники, и производители. Словом, все как у всех.

- А как власти относятся к частному бизнесу?

- Нормально относятся, в отношения между государственными и частными предприятиями не вмешиваются. У нас в городе спокойная деловая обстановка.

- Еще 10-12 лет назад большая часть нежилых помещений была в собственности государства, говорить о рынке коммерческой недвижимости особо не приходилось. Изменилась ли ситуация сейчас?

- Разумеется! Шла приватизация, возводились новые здания, реконструировались старые. Сегодня в Борисове достаточно развит рынок нежилых помещений.

- То есть вам есть что предложить потенциальному покупателю или арендатору?

- Конечно.

- А вот что у вас сейчас самое «сладкое», самое красивое? Куда вам самим приятно приводить покупателей?

- Я не стал бы особо выделять какие-либо объекты. У каждого из них своя изюминка, свой покупатель. Просто они пока не нашли друг друга. Покупатель и продавец.

- И какова активность?

- Ну о какой активности сейчас может идти речь? Коронакризис… Есть и еще один фактор: очень часто продавцы завышают цены. Цена выставляется исходя из того, сколько собственнику нужно денег, а не исходя из того, за сколько объект могут купить.

- На самом деле ситуация естественная. Психологи давно открыли эффект собственника: принадлежащую ему вещь человек оценивает примерно на 15 % дороже, чем точно такую же, но принадлежащую другому. Другое дело, что для того, чтобы разъяснить собственнику реальную ситуацию, и существуют эксперты. То есть к вам не особо прислушиваются? Даже несмотря на то, что вы проработали здесь больше двух десятилетий?

- А тут каждый сам себе эксперт. Не считал, насколько завышают цены, но похоже, что 15 % – цифра, близкая к истине.

- То есть, если предложить собственнику сумму на эти самые 15 % меньше, чем он хочет, сделка может и состояться?

- Очень не уверен. Наши люди умеют стоять на своем. Иногда с упорством, заслуживающим лучшего применения.

- Понятно. Тогда такой вопрос: а кто они, покупатели борисовской коммерческой недвижимости? Борисовчане? Минчане? Россияне? И кого больше – физических или юридических лиц?

- Я не готов составить портрет покупателя: далеко не вся коммерческая недвижимость продается через агентства. Кроме того, что предприниматель покупает недвижимость на себя, а потом сдает ее в аренду своему же предприятию. Что касается иностранцев, то не всегда нам известно, есть ли иностранный капитал в той или иной компании. Так что реальную картину написать довольно сложно.

- Коллеги из Минска, да и из других городов рассказывают, что к ним часто приходят люди и говорят: «У меня есть некоторая сумма денег, подберите мне такой объект, который окупил бы себя за десять, а еще лучше – за пять лет». Приходят ли к вам такие люди? И насколько реальны их ожидания?

- Разумеется, приходят. Правда, ни за пять, ни за десять лет они свои деньги не отобьют. Цифра 6 % годовых намного ближе к реальности. Этим людям просто в голову не приходит, что если бы объект приносил 15-20 % годовых пассивного дохода, то кто бы его продавал? Да и 10 % годовых – очень неплохой результат. А чтобы объект начал приносить 10 % годового дохода, в него нужно вложиться и покрутиться с управлением. Так что если рассчитывать на чисто пассивный доход, то это не более 6 %. Точка.

- А какова цена входа на борисовский рынок коммерческой недвижимости? Сколько нужно иметь под матрасом, чтобы купить что-нибудь ликвидное? Есть ли в вашем портфеле такие предложения?

- Конечно, есть. Можно начать с покупки обычного небольшого ларька. 20 000 долларов для этого вполне достаточно.

- А вообще, какой разброс цен на борисовскую коммерческую недвижимость?

- От 200 долларов за квадратный метр не самых благоустроенных складов до 1000 долларов за квадрат торговых площадей в хорошем месте.

- Давайте теперь поговорим о разных сегментах рынка коммерческой недвижимости Борисова. Что Вы скажете о борисовском ритейле? Все ли товары можно купить здесь или за чем-то нужно ездить в Минск?

- До Минска – 70 километров, всего час езды. Борисовчане часто ездят в Минск на шопинг. Поэтому многие ритейлеры не возят некоторые товары в Борисов: невыгодно, слишком велики логистические издержки. Но практически все, что нужно для жизни, в Борисове можно купить без труда.

- А какие торговые сети представлены в Борисове?

- Да практически все крупные сети имеют у нас свои магазины: «Корона», «Евроопт», «Виталюр», «Белмаркет», «Алми»…

- Но это продуктовый ритейл. А другие, например мебельные?

- Их тоже достаточно: «Ами мебель», «Пинскдрев». В «Короне» открыл свой магазин «5 элемент»… Количество торговых сетей потихоньку увеличивается. Не ураганный рост, конечно, но на рынок помещений для магазинов они влияют.

- Есть ли в Борисове торговые центры? Что можете сказать о них?

- Ну это смотря что считать торговым центром. Если считать торговым центром совокупность магазинов с фудкортом, продуктовым супермаркетом на первом этаже, то таких в Борисове пока нет. Правда, построили свои магазины «Корона» и «Евроопт», а рядом со своим торговым залом открыли много торговых точек. У «Евроопта» так даже второй этаж есть. Но можно ли назвать это торговыми центрами – вопрос. Наверное, если принять во внимание масштабы Борисова, то можно.

- Александр, а что можно сказать о балансе спроса и предложения по торговым помещениям? Нет ли избыточного предложения? Вот Минстат сообщил, что в Беларуси на начало 2020 года работало около 600 торговых центров, тогда как на всю Францию их 800.

- Могу предположить, что торговые центры во Франции несколько отличаются от борисовских (смеется). Нет, спрос и предложение сбалансированы. Не могу сказать, что у нас избыток торговых площадей. Нельзя говорить и об их нехватке. Правда, хороших, настоящих торговых центров с блоками питания, с развлечениями, с продуктовым гипермаркетом на первом этаже у нас нет. А борисовчане, пожалуй, для них уже созрели.

- В Минске в торговых центрах иногда почти треть магазинов может пустовать, а на голых витринах висят таблички «Сдается». Насколько характерна такая ситуация для Борисова?

- Эта ситуация типична именно для Минска. В Борисове такое тоже можно увидеть, но намного реже. Свято место пусто не бывает…

- Такой вопрос: чувствуют ли борисовские магазины давление со стороны e-commerce? Многие ли интернет-магазины осуществляют доставку товаров в Борисов?

- Да, борисовчане все чаще совершают покупки онлайн.

- А как реагируют на это магазины? Может, хотя бы коронакризис подтолкнул их созданию собственных служб доставки и продвижению торговли онлайн?

- Ни капельки. Служба доставки есть только у «Евроопта». Все остальные не проявляют к этому интереса.

- Последний вопрос по ритейлу. Что можете сказать о структуре спроса и предложения? Имеются в виду площади магазинов, предлагаемых к аренде или продаже.

- Как и везде в регионах: чем меньше площадь, тем проще ее продать или сдать. Наиболее востребованные у нас площади магазинов – 50-80 квадратных метров. А вот с площадями 500-1000 метров все значительно сложнее. Такие площади могут позволить себе только крупные сети. А их часто не устраивает соотношение «цена – качество». Помните, что я говорил о собственниках? Вот они покрутятся-покрутятся и выбирают для инвестиций другой город. То же Жодино, например. Хотя населения там в два раза меньше, чем у нас, интерес к нему не меньший, чем к Борисову.

- Ну, городов-стотысячников в Беларуси не так и много, так что доберутся сети и до Борисова.

- Конечно. Но могли бы прийти и раньше, если бы не упорство собственников.


- Давайте перейдем к офисам. Какая ситуация на рынке офисов? Какие офисы наиболее востребованы?

- Как и с магазинами – чем меньше площадь, тем больше спрос…

- Вообще-то я имел в виду потребительские качества. Офисы какого класса востребованы в наибольшей степени?

- Не могу сказать, что какой-то вид офисов более востребован, чем другой. Кого-то устраивает полуподвал на окраине, кому-то нужен нарядный представительский офис в центре города. К сожалению, у нас не так часто проходят сделки, чтобы можно было говорить о какой-то надежной статистике. Тем более что достаточно часто собственник и покупатель/арендатор договариваются между собой, минуя агентства. Именно поэтому мы не готовы давать какие-то точные цифры по рынку коммерческой недвижимости: слишком мало сделок для такой статистики.

- А что насчет цен?

- Считаю, что рынок офисной недвижимости перегрет. Собственники задирают цены. Иногда в Минске дешевле снять офис, чем в Борисове. Доходит до 15 долларов за квадрат и больше! Для Борисова это дорого. А ведь активность бизнеса сейчас припала. И иногда кажется, что скорее государство пойдет навстречу, снизив цены на площади, находящиеся в государственной собственности, чем частник уступит хотя бы копейку. Вот и пустуют офисы. Собственники считают, что все хотят сидеть в центре города. И это правда. И что количество офисов там ограничено. И это тоже правда. Вот и держат цены. А это неправильно. Получается, что спрос есть, но оплачивать «хотелку» собственников арендаторы не желают. А может, просто не имеют такой возможности…

- Скажите, а в Борисове есть бизнес-центры?

- В том виде, в каком бизнес-центры существуют в Минске, скорее нет. Можно говорить о наличии некоего подобия многофункциональных комплексов, когда на первом этаже магазины, а начиная со второго – офисы. Но выбор офисов очень ограничен. Этого часто не хотят понимать представители минского бизнеса. Они разбалованы большим выбором в Минске. Поэтому часто случается, что, нарисовав себе «портрет» офиса, они по году-полтора пытаются найти себе нечто, соответствующее этому портрету. А ведь на самом деле такому офису взяться-то неоткуда: количество вариантов намного меньше, чем в Минске. Не нужно забывать, что, во-первых, Минск – столица, а во-вторых, в нем живет в 20 раз больше народа… Так что повертятся-повертятся такие покупатели и идут искать офис своей мечты в другой город…

- У меня возник такой вопрос. А что если найдется инвестор, который получит в Борисове участок под застройку, например купит на аукционе, и построит современный бизнес-центр? С кондиционированием и вентиляцией, с подземным паркингом, с серверным хозяйством и системой энергообеспечения. Нашлись бы для него арендаторы?

- Не могу сказать. Весь вопрос в цене. Если будут просить 15-20-25 евро, как в Минске, то вряд ли.

- В каждом городе есть своеобразный резерв площадей для небольших магазинов, офисов, помещений для оказания услуг. Я имею в виду квартиры, расположенные на первом этаже. Насколько сложно в Борисове вывести квартиру в нежилой фонд?

- Ничуть не сложнее, чем в других городах страны. Не буду говорить, что это просто и быстро. Но достаточно просто соблюдать все прописанные законом процедуры – никаких препонов власти не строят. Понравилась квартира – выкупай, переводи в нежилой фонд, сдавай в аренду. Нет проблем.


- И выводят? Помогаете?

- Выводят. Помогаем.

- Мы упоминали, что Борисов – город промышленный, заводов много, у многих есть склады, да и, наверное, пустующие производственные помещения. Как в Борисове с рынком складских помещений?

- Вроде бы предложения имеются, но подобрать себе склад в соответствии со спецификацией часто весьма непросто. Так, например, торговая сеть «Светофор» искала себе склад почти полтора года! То есть возникает та же история, что и с офисами и магазинами: ниоткуда новые склады не возникнут. Нужно или свой строить, или имеющийся перестраивать. Ждать, что что-то вдруг появится, бесполезно.

- Насколько мне известно, такой вид недвижимости, как гостиницы и агроусадьбы, довольно редко появляется среди предложений агентств недвижимости. А Борисов в этом отношении тоже не самый обычный: большая часть номеров в гостиничном фонде города относится к ведомственным гостиницам. Я имею в виду гостиницы фабрики «Боримак», БЗПИ, завода агрегатов, БАТЭ, ОАО «Резинотехника», мясокомбината… Из крупных гостиниц могу вспомнить, пожалуй, только «Березину»… Приходилось ли работать с этим видом недвижимости, есть ли на нее спрос?

- Отчего же? В Борисове появились теперь и частные гостиницы. Популярны мини-отель «Дудинка», клуб-усадьба «Бивак». Но Вы правы, гостиницы нам продавать не приходилось. Если же говорить об агроусадьбах, то да, такие предложения появляются. Но, как правило, в них что-то недостроено, что-то недоделано… Да и цены собственники заламывают и вовсе несуразные. Не хотят понимать, что инвестору проще купить участок или старый дом и сразу все сделать по-своему, чем «допиливать» чей-то чужой замысел. Что же касается спроса, то иногда обращаются россияне с запросами типа «ну вы там смотрите: если будет что интересное – пишите». Но пока ничем такая переписка не закончилась.


- Так, вроде о разных сегментах рынка поговорили. А теперь об услугах. Многие профессионалы, работающие на рынке коммерческой недвижимости, считают, что эпоха брокериджа в чистом виде, когда агентство сводит вместе продавца и покупателя, подходит к концу. Время предлагать услуги консультантов: помогать определять, каким образом объект может использоваться более эффективно, что для этого нужно сделать, каков объем инвестиций и когда они окупятся. Многие агентства недвижимости на Западе оказывают также услуги по управлению недвижимостью. Просматриваются ли у Вас такие перспективы на горизонте?

- И близко нет. Нашим бы собственникам привыкнуть просто в агентства обращаться. А уж за консультациями… С их точки зрения, они сами все прекрасно знают. Того, о чем Вы говорите, даже в Минске пока особо нет. Так что нам до этого пока далеко…

- Александр Евгеньевич, огромное спасибо за то, что уделили нам время, за содержательный рассказ. Уверен, что мы еще не раз к Вам обратимся.

АН «Стахановское», филиал АН «Пакодан»
Поделитесь статьей в социальных сетях!
Tilda Publishing
Входит в структуру компаний
Владимира Гревцова