Коронакризис в коммерческой недвижимости
Кризисы в экономике происходят регулярно. Но каждый последующий кризис чем-то отличается от предыдущего и оставляет после себя некоторые изменения или деформации. Полагаю, что нынешний кризис тоже не будет исключением. В данной статье хочу поделиться своими мыслями о нынешней ситуации и о том, какие, на мой взгляд, изменения она принесет. Цель независимой оценки состоит в том, чтобы предоставить всем заинтересованным сторонам в сфере недвижимости основу, которую в дальнейшем можно использовать при определении стоимости объектов недвижимости.

Подписывайтесь на нас в социальных сетях!
Эксперт
Дмитрий Кухаревич
Рыночная стоимость должна отражать преобладающую неопределенность и коллективное восприятие рынка при применении стандартов оценки, согласно которым покупатели и продавцы должны быть готовы совершить сделку и не испытывать чрезмерного давления.

Что же мы видим на данный момент?

1.Заочная оценка недвижимости


Временно разрешено проводить оценку без непосредственного осмотра объекта, а в режиме видеоконференции.

2. Несколько слов о рыночной стоимости


Возникают определенные методологические трудности с применением самого термина «рыночная стоимость».

Согласно стандартам оценки Республики Беларусь «рыночная стоимость представляет собой стоимость, по которой наиболее вероятно продавец объекта оценки согласен его продать, а покупатель объекта оценки согласен его приобрести. При этом учитываются следующие условия:

  • стороны сделки обладают достаточной осведомленностью об объекте оценки и рынке объектов-аналогов;

  • стороны сделки действуют компетентно, расчетливо, добровольно и добросовестно;

  • объект оценки представлен продавцом в форме публичного предложения на рынке;

  • продавец и покупатель имеют достаточное время для выбора варианта совершения сделки;

  • на продавца не налагаются дополнительные обязательства, кроме обязательства передать объект оценки, а на покупателя не налагаются дополнительные обязательства, кроме обязательства принять объект оценки и уплатить за него определенную денежную сумму».


В нестабильной ситуации, когда количество сделок и их прозрачность уменьшаются, понятие «достаточная осведомленность об объекте оценки и рынке объектов-аналогов» становится весьма условным.


Понятия добровольности и добросовестности в условиях возможных неплатежей со стороны контрагентов, давления кредиторов-залогодержателей на должников и пр. также весьма условны.


«Достаточное время для выбора варианта совершения сделки» предполагает некоторую эластичность спроса на объекты недвижимости. А в условиях кризисов даже значительные скидки на цены на объекты не приводят к ускорению продажи. И это при том, что продавец готов предоставлять скидку до 30 и даже 50 процентов от исходной цены!

3. Справедливая стоимость

Рыночная стоимость — широко используемый, но не общепринятый термин для описания вероятной цены наличными деньгами на определенную дату. В мире чаще используется понятие «справедливая стоимость». Я не встречал четкого ответа на вопрос, чем отличается справедливая стоимость от рыночной. Однако принято, что справедливая стоимость максимально стремится учесть особенности и возможные нюансы как самого объекта оценки, так и сторон сделки. Например, на стоимость объекта оценки могут влиять:


  • способы расчета по предполагаемой сделке: наличными или ценными бумагами;

  • платежеспособность сторон сделки;

  • какие-то юридические, технические и иные особенности самого объекта.


Какой в этом практический смысл, мне сказать сложно. Судебные баталии длились не один десяток лет. В результате практика в ряде западных стран пришла к понятию "справедливая стоимость". На практике она обычно реализуется как приоритет одних методов расчета стоимости над другими. При наличии достаточных данных приоритет отдается ценам сделок или предложений на аналогичные объекты. Если таких данных недостаточно, в расчетах используются арендные ставки. Но если и с этим туго, тогда применяется затратный метод.

4. Наиболее эффективное или текущее использование

Объекты оцениваются в текущем либо наиболее эффективном использовании. В нашей ситуации, когда происходят существенные изменения на рынке недвижимости, определить, какой вид использования объекта наиболее эффективен, бывает достаточно затруднительно. Например, еще и до коронавируса многие торговые центры старых форматов теряли популярность. В качестве торговых объектов использовать их, на мой взгляд, было нецелесообразным. Проще было с какими-то минимальными затратами сделать из них офис, благо спрос был большой (такие случаи имели место). Сейчас с офисами тоже возникают определенные сложности. Так, многие компании теперь предпочитают работать на удаленке. После разрешения нынешней ситуации значительная часть работников, вероятно, останется работать дома. Как следствие, возможно, офисы в таких количествах будут не нужны. Вероятно, сократится и сама потребность в былом количестве сотрудников.

То же самое относится и к гостиничному формату. Существует озабоченность по поводу полного восстановления гостиничного бизнеса. Ведь теперь телеконференции и другие технологические возможности неизбежно сократят общий объем деловых поездок даже после завершения коронакризиса.

5. Прогноз развития ситуации в оценке

Процедура оценки стоимости объекта носит вероятностный характер. Мы прогнозируем дальнейшее развитие ситуации на рынке недвижимости. Мы не знаем достоверно, что будет с процентными и арендными ставками, курсами валют, стоимостью самих объектов, какая скидка на торг может быть, какие оценки рисков. Даже в стабильной, равновесной ситуации оценщики часто используют данные, которые очень сложно либо подтвердить эмпирически, либо даже рассчитать. В первую очередь это относится к доходному методу оценки. На практике это означает, что чем сложнее в управлении объект, тем дешевле он будет стоить.

6. Строительство

Ожидается снижение производительности труда в строительстве. Затраты на охрану труда, увеличение количества туалетов и другие меры социального дистанцирования увеличивают затраты на проекты. Пересматривается рыночная целесообразность текущих и планируемых проектов. Некоторые проекты будут переосмыслены с новыми временными рамками. А другие и вовсе могут быть закрыты.

7. Чего ждать на рынке недвижимости

Данные за апрель и на начало мая не показывают какого-то существенного падения цен сделок, предложений, арендных ставок на рынках как жилой, так и коммерческой недвижимости. Но на конец мая уже стало заметным снижение цен предложений на квартиры. Полагаю, что рынок квартир просядет меньше, чем коммерческая недвижимость. Основное падение спроса и, соответственно, цен еще впереди. Сейчас, если можно так выразиться, «рынок покупателя, который ждет дна». Небольшой совет, чтобы нащупать это самое «дно». Когда арендные ставки на интересующие объекты недвижимости начнут расти, это значит, что дно уже пройдено.

(с) Дмитрий Кухаревич, 2020
Tilda Publishing
Входит в структуру компаний
Владимира Гревцова