услуги в отелях
Настоящим материалом мы начинаем цикл публикаций, посвященных зарубежному опыту. Мы коснемся вопросов управления недвижимостью, брокериджа, анализа рынков и многих других вопросов, связанных с коммерческой недвижимостью. Уверены, что специалисты в области недвижимости найдут для себя немало нового, полезного и просто интересного. Первый материал посвящен совмещению таких подходов к управлению недвижимостью, как property management и asset management. Что выбрать собственнику? Есть над чем подумать…
Подписывайтесь на нас в социальных сетях!
Инвестиции в недвижимость для последующей ее сдачи в аренду – это весьма прибыльный бизнес в любой стране мира, надежный способ не только сохранить свой капитал, но и пустить его в рост. Со временем, по мере увеличения объема своего портфеля недвижимости, каждый инвестор осознает острую необходимость грамотного управления. Однако упирается в дилемму выбора между управлением недвижимостью (property management) и управлением активами (asset management). Возникает естественный вопрос: чем отличаются эти два подхода и может ли (в целях элементарной экономии) их реализовать одна компания?

На самом деле опытные и наиболее успешные инвесторы уже давно определились в этом вопросе. Им нужны обе услуги. Необходимо понимать, что управляющий недвижимостью и управляющий активами играют две совершенно разные роли на этой сцене. Поэтому только их слаженный профессиональный тандем позволяет получить более высокую прибыль.

Рассмотрим на простом примере, как грамотное управление недвижимым имуществом поможет инвестору расширить свой портфель недвижимости и увеличить прибыль.

Не секрет, что цены на аренду недвижимости постоянно растут. С другой стороны, конкуренция в этом секторе неумолимо увеличивается. Эти два фактора и порождают постоянный спрос на профессиональных управляющих активами, которые смогут повысить не только доходность объектов от сдачи в аренду, но и их рыночную стоимость.

Для чего нужен и чем занимается такой управляющий? Менеджер по управлению активами в сфере недвижимости следит за рынком, держит руку на пульсе последних тенденций и исследований в сфере недвижимости, находится в курсе всех макроэкономических, политических, налоговых и финансовых изменений. Таким образом, управляющий активами обеспечивает рост портфеля инвестора. Кроме того, он гарантирует сохранение реальной рыночной стоимости каждого объекта сдаваемой в аренду недвижимости. Более того, его усилия могут привести и к ее росту при одновременном снижении любых потенциальных рисков и затрат.

Лучшие менеджеры по управлению активами в сфере недвижимости могут работать, ориентируясь не только на сухие статистические данные, но и учитывая все субъективные индивидуальные факторы, предпочтения и нюансы каждого клиента. Ведь каждый инвестор уникален, в той или иной степени он формирует свои инвестиционные цели и задачи с учетом семейного положения, опыта, состояния здоровья, финансовых и информационных ресурсов, личных предпочтений и пожеланий.

В конце концов, инвестор может быть слишком занят другими делами и заботами, чтобы грамотно оценить и выгодно использовать весь потенциал каждого актива в своем портфеле недвижимости. И управляющий активами не только экономит ему бесценное время, но и помогает зарабатывать деньги.

Так в чем же состоит отличие управления активами от управления недвижимостью? Управляющий недвижимостью прежде всего сосредоточен на рутинной повседневной работе, в то время как управляющий активами заботится о долгосрочной, более широкой финансовой перспективе. Обладая одним или двумя объектами недвижимости, инвестор вполне может обойтись помощью одного профессионального управляющего. Однако по мере расширения портфеля недвижимости и увеличения количества объектов в управлении становится все более актуальным вопрос включения дополнительного управляющего активами в качестве ключевого специалиста.
Основные различия между управлением недвижимостью и управлением активами

Управление недвижимостью

Управляющий недвижимостью занимается рутинной повседневной работой по управлению сдаваемой в аренду недвижимостью. Его ключевые задачи и обязанности включают:

  • поиск и удержание клиентов (арендаторов);
  • оформление и сопровождение договоров аренды;
  • обеспечение соблюдения условий этих договоров;
  • сбор арендной платы;
  • оплату коммунальных платежей и материалов;
  • техническое обслуживание недвижимости (facility management);
  • составление финансовых отчетов

Управление активами

Управляющий активами сосредоточен на долгосрочной стратегической общей картине. Его задача – достижение и поддержание максимальной стоимости каждого сдаваемого в аренду объекта недвижимости, а также обеспечение максимальной рентабельности инвестиций. Ключевые задачи и обязанности управляющего активами:

  • создание уникальной стратегии для каждого объекта в частности и общей стратегии для всего портфеля недвижимости;
  • повышение стоимости активов за счет разумного сокращения расходов и увеличения доходов;
  • наем управляющего имуществом и контроль его деятельности;
  • подготовка, мониторинг и корректировка финансовых прогнозов и стратегий финансирования недвижимости.

Основные обязанности управляющего активами

У управляющего активами, как правило, имеется специализация. Например, он может управлять активами:

  • принадлежащими одному инвестору;
  • расположенными в определенных регионах;
  • подчиняющимися определенным инвестиционным стратегиям, таким как долгосрочная или краткосрочная аренда недвижимости.

Основная цель управляющего – достижение максимальной стоимости недвижимости и скорейшего возврата инвестиций как для каждого отдельно взятого актива (объекта недвижимости), так и для всего портфеля владельца в целом. Это достигается за счет системного сокращения расходов, увеличения до максимально возможных всех потоков доходов от аренды, а также снижения потенциальных рисков, расходов и прочих потерь для инвестора.
Основные цели и задачи управляющего активами:

● Структуризация и оптимизация финансовой стратегии. Активы могут при этом включать в себя не только собственные или заемные средства инвестора, но и объекты недвижимости, которые могут находиться как в прямой непосредственной собственности инвестора, так и являться собственностью совместных предприятий или партнерств.

● Помощь в выборе лучшей инвестиционной стратегии, формы собственности и финансовых вложений, а также потенциальных плюсов и минусов каждого варианта.

● Выбор и контроль KPI, которые определяют общую доходность основных активов.

● Наем и работа с ключевыми членами команды, включая агентов по недвижимости, управляющих недвижимостью и агентов по аренде.

● Создание, проверка и отчетность по финансовым показателям как каждого отдельного объекта недвижимости, так и всего портфеля. Также рекомендации по любым необходимым корректировкам мероприятий и стратегий для достижения долгосрочных целей инвестора.

● Управление денежными потоками от каждого отдельного объекта недвижимости и всего инвестиционного портфеля в целом.

● Непосредственная работа с партнерами по инвестициям в недвижимость и кредиторами для определения наиболее эффективного использования кредитного плеча и его оперативной корректировки.

● Распределение финансовых и инвестиционных ресурсов по всему портфелю арендуемой недвижимости для текущего и капитального ремонта и увеличения стоимости объектов недвижимости.

● Определение периода владения каждым объектом недвижимости с учетом жизненного цикла каждого объекта от момента приобретения, эксплуатации и владения до окончательного отчуждения.

Управление активами каждого объекта недвижимого имущества проходит 3 этапа – приобретение, владение (эксплуатация) и отчуждение. На каждом этапе управляющий использует свой опыт, профессиональное чутье и знание рынка, чтобы помочь владельцам повысить эффективность инвестиций. Он учитывает такие факторы, как доступный капитал и общая стоимость финансирования, прогнозируемая рыночная активность, прогноз спроса на недвижимость и уровня арендной платы, а также возможность увеличения стоимости или изменения ценовой категории арендуемой собственности.

Приобретение

На этом этапе очень важен фактор времени и места. Управляющий рекомендует инвестору, когда лучше всего инвестировать в арендуемую недвижимость. Разумеется, с учетом региона. Например, в некоторых регионах стоимость объектов недвижимости может расти так быстро, что установленная на текущий момент рыночная арендная плата окажется недостаточно высокой для покрытия обслуживания долга по покупке недвижимости и прочих операционных расходов. Другие регионы могут предложить лучшие возможности для инвестора в арендуемую недвижимость из-за долгосрочных фундаментальных факторов, таких как рост населения и увеличение количества рабочих мест в сочетании с более низкой стоимостью жизни.

Дополнительные критерии, которые менеджеры по управлению активами используют при анализе возможностей приобретения недвижимости:

● Процентные ставки по кредитам и доступный объем собственного финансирования.
● Прогнозируемые изменения рыночных ставок по арендной плате, прогнозы спроса и предложения.
● Возможность повысить стоимость недвижимости и увеличить существующие потоки доходов.
● Тенденции рыночной капитализации и доходности.
● Текущая стадия цикла рынка недвижимости: спад или подъем.


Владение

В течение всего периода владения (эксплуатации) управляющий активами наблюдает за работой управляющего недвижимостью, постоянно отслеживая эффективность использования недвижимости и добиваясь увеличения дохода. Он находится в непосредственном контакте с собственником, отслеживает финансовые показатели каждого объекта недвижимости в соответствии с ожиданиями инвестора и общими целями, а также в зависимости от выбора инвестиционной стратегии:

● Краткосрочная стратегия требует быстрого возврата вложенного капитала за счет быстрого повышения стоимости имущества в течение короткого периода владения.

● Долгосрочная стратегия фокусируется на стабильном денежном потоке и повышении доходности за счет постоянного роста прибыли и рыночной стоимости в долгосрочной перспективе.

● Независимо от конкретной инвестиционной стратегии управляющий активами будет постоянно следить за рынком недвижимости, чтобы оценить выгоду от срочной продажи по сравнению с продолжением владения и сдачи в аренду.
Отчуждение

Принимая решение о том, когда, каким образом и продавать ли вообще арендуемую недвижимость вообще, управляющий учитывает целый ряд факторов.

Например, он может полагать, что ставки арендной платы достигли дна (или стали настолько низкими на определенном участке из-за беспрецедентного снижения спроса), что прирост капитала, полученный от продажи, позволит получить денежные средства, которые можно будет использовать с большей выгодой для других инвестиций, в том числе и в недвижимость.

С другой стороны, понижение ставки аренды, вызванное временным дефицитом арендаторов или появлением на рынке новых конкурентов, также может стать сигналом к продаже. По мере появления новых предложений на рынках часто наблюдается временное снижение арендной платы из-за увеличения количества объектов недвижимости, из которых арендаторы могут выбирать.

Для срочной продажи арендной недвижимости есть и другие причины:

● Ожидается снижение чистой прибыли из-за необходимости капитального ремонта здания. Например, когда требуется замена кровли, установка новой системы отопления, кондиционирования и вентиляции или комплекс других дорогостоящих работ.

● Диверсификация портфеля арендной недвижимости, реинвестирование в другие, более выгодные проекты.

● Ожидаемый рост процентных ставок по кредитам из-за нестабильности экономической ситуации, политических конфликтов или макроэкономических тенденций, которые могут затруднить рефинансирование и увеличить текущие расходы.

Подведем итог. Управляющих активами нанимают для того, чтобы максимально увеличить стоимость каждого объекта и всего портфеля арендной недвижимости в целом, а также получить максимально возможную прибыль. Управляющие активами проводят инвестиционный процесс через 3 стадии: приобретения, управления и владения, а также отчуждения.

Основные цели и задачи управления активами:

● Ориентация на долгосрочные финансовые результаты инвестирования в недвижимость.

● Наем и контроль за работой менеджера по управлению недвижимостью для выполнения повседневных задач (сбор арендной платы, контроль над исполнением договора аренды, текущий ремонт и техническое обслуживание).

● Консультации по оптимальному способу структурирования долга и капитала, управление денежными потоками и работа с ключевыми партнерами и членами команды инвестора.

● Понимание каждого этапа жизненного цикла рынка недвижимости и способов инвестирования на каждом этапе.
Поделитесь статьей в социальных сетях!
Tilda Publishing
Входит в структуру компаний
Владимира Гревцова