услуги в отелях
Очередная статья о зарубежном опыте управления недвижимостью. Некоторые с удивлением обнаружат, что большинство приемов и вопросов, освещенных в материале, прекрасно подходят и для наших условий. То есть это очередной пример того, что зарубежный опыт игнорировать не стоит...
Подписывайтесь на нас в социальных сетях!
Во многих вещах люди привыкли полагаться на собственный опыт, знания и навыки. Мы можем починить стул, пришить пуговицу, установить и настроить программу на своем компьютере или даже самостоятельно заменить смеситель в ванной комнате, не обращаясь к специалистам. С закрытыми глазами поменяем батарейки в пульте для телевизора, но с серьезным ремонтом все-таки обратимся в мастерскую или вызовем мастера на дом. Ничего плохого не случится, если мы будем пытаться самостоятельно управлять арендуемой недвижимостью, пока не увидим, сколько времени и сил действительно занимает это занятие. А ведь наше время – это наши деньги, и попытка сэкономить на оплате специалиста по управлению недвижимостью в конечном итоге обернется финансовыми потерями. Для начала, чтобы оценить стоимость вашего личного времени, просто разделите свой доход на количество часов, которое вы работаете. Имея достаточный опыт, можно предположить, что для самостоятельного управления одним объектом недвижимого имущества требуется минимум четыре часа в месяц, и это при условии, что все идет правильно, процесс отлажен до автоматизма.

На самом деле, а нужен ли вам вообще такой специалист, как менеджер по управлению недвижимостью? Лучший способ узнать ответ на этот вопрос – понять, во что вы действительно ввязываетесь, вступая во владение арендуемой недвижимостью. Освоившись на рынке, многие научились весьма успешно инвестировать в недвижимость, но проблема в том, что они не всегда умеют грамотно управлять своей собственностью.

Вот десять ключевых вопросов, которые помогут решить, нужен ли вам управляющий:

1. Знаете ли вы вообще, какие навыки необходимы для управления арендуемой недвижимостью?

2. Вы тщательно продумали все затраты времени и финансов, чтобы подготовить свою недвижимость к сдаче в аренду, или вы инвестируете в недвижимость под ключ?

3. Можете ли вы общаться (в культурном, языковом плане) с группой арендаторов, которым вы будете сдавать недвижимость?

4. Сможете ли вы разрешать вероятные конфликты с арендаторами спокойно, без эмоционального срыва?

5. Есть ли среди ваших знакомых достаточное количество рабочих и подрядчиков, которых вы могли бы нанять, чтобы выполнить ремонт, причем сделать его надежно, быстро и экономично?

6. Как управление недвижимостью повлияет на вашу обычную работу и семейную жизнь?

7. Находится ли объект недвижимости в 30 минутах езды от места вашего проживания или он находится на значительном расстоянии?

8. Повлияет ли время, затраченное на дорогу до объекта недвижимости, на то, как быстро будут решаться спорные вопросы арендаторов или, например, на первичный осмотр при сдаче квартиры в аренду?

9. Планируете ли вы увеличивать свой инвестиционный портфель или располагаете только одним объектом арендуемой недвижимости?

10. Стоит ли ваше личное время меньше, чем ежемесячная плата хорошему управляющему недвижимостью?
Перед тем, как взваливать на свои плечи этот груз, необходимо разобраться, чем на самом деле занимаются управляющие компании в сфере недвижимости. Кому-то плата за управление в размере около 8 % от общего дохода может показаться непомерно большой суммой, но на самом деле каждая хорошая управляющая компания ценится на вес золота. Для грамотного и эффективного управления недвижимостью необходимо оставаться на связи 365 дней в году, 7 дней в неделю, в любое время дня и ночи и быть готовым к действиям, чтобы разрешить любую чрезвычайную ситуацию с каждым арендатором.

Вот четыре класса общих задач компании по управлению недвижимостью:

Управление арендаторами

● Мониторинг состояния незанятых арендных площадей, чтобы гарантировать сохранность имущества, избежать взлома или повреждения;
● Определение конкурентной рыночной арендной платы для поддержания высокого дохода и максимальной рыночной стоимости;
● Маркетинг арендуемой недвижимости, обработка заявок арендаторов, поиск информации, анализ анкет и проверка кредитоспособности, рекомендаций, сбор гарантийных депозитов и арендных платежей, а также сопровождение процедуры переезда;
● Работа с конфликтами и жалобами арендаторов, они должны рассматриваться быстро, эффективно и профессионально.

Мониторинг состояния собственности

● Проведение плановых ежеквартальных осмотров интерьера и экстерьера каждого объекта недвижимости;
● Проведение регулярных внеплановых проверок в разное время суток и дни недели, в том числе в будни и праздники;
● Наем и управление рабочими и подрядчиками, поддержка и взаимодействие с надежной и рентабельной сетью поставщиков.

Финансы и бухгалтерский учет

● Ежемесячный сбор арендной платы
● Оплата счетов, включая поставщиков, коммунальные услуги, налоги и ипотеку;
● Составление ежемесячных и годовых финансовых отчетов для собственника;
● Выплата ежемесячной доли чистой прибыли собственнику.

Предложения по качественному улучшению объекта недвижимости и расширению набора услуг для постепенного увеличения валового дохода от аренды, а также сокращения текущих расходов и увеличения чистой прибыли и общей стоимости недвижимости.
Правовое и юридическое сопровождение

● Обеспечение соответствия состояния всей недвижимой собственности законам штата и федеральному закону, а также условиям муниципальных законодательных актов, регулирующих отношения арендодателя и арендатора.
● Выселение арендаторов-неплательщиков, хотя зачастую эта работа выполняется по контракту с адвокатом, который специализируется на выселении из арендуемого жилья.

Теперь, когда мы узнали, чего следует ожидать от управляющей компании, давайте разберемся, из каких статей состоят расходы по управлению недвижимостью.

● Плата за управление жилой недвижимостью обычно составляет от 8 % до 12 % от собранной валовой арендной платы.
● Некоторые управляющие могут взимать фиксированную ежемесячную плату, например за каждую квартиру, гостиничный номер, офис или магазин, вместо процента.
● Многие управляющие компании предлагают скидки за управление несколькими объектами недвижимости одного владельца.
● Стоимость лизинга обычно составляет от полутора до одной месячной регулярной арендной платы.
● С незанятых квартир также может взиматься фиксированная ежемесячная плата, как если бы они сдавались в аренду.
● Затраты на ремонт, произведенные через управляющего недвижимостью, могут быть увеличены для компенсации дополнительных затрат на надзор за работой и лицензирование подрядчиков.
● Некоторые управляющие компании также взимают административный регистрационный взнос.

Но не все компании работают одинаково. Например, некоторые берут процент от валового ежемесячного дохода от аренды в обмен на предоставление полного спектра услуг. С другой стороны, менеджеры с фиксированными расценками на каждый объект недвижимости могут использовать тарифный план à la carte, при котором каждая дополнительная услуга (например, реклама, ежемесячные отчеты и выселение) требует дополнительной оплаты. Стоимость управления недвижимостью также может колебаться в зависимости от количества объектов, которые вы передаете в управление, или от типа собственности, которой вы владеете. Совсем как в магазине – оптом дешевле. Компания предпочтет работу с одним владельцем, который отдаст в управление десять объектов собственности, десяти собственникам, каждый из которых имеет лишь по одному объекту. Некоторые типы собственности более трудоемки в управлении, поэтому и структура оплаты будет другой. Даже расположение объектов недвижимости оказывает влияние на управленческие расходы. Чтобы добраться до односемейных домов в разных частях города, требуется больше времени по сравнению с многоквартирными домами или когда несколько домов находятся в одном месте.

Наступает момент, когда вы решились заключить соглашение с управляющей компанией. Вот некоторые общие условия, которые вы обязательно увидите в заключенном договоре:

● Договор об управлении недвижимостью заключается, как правило, на срок от 12 месяцев с условием автоматического продления.
● Уведомление о расторжении договора может быть отправлено за 30 или 60 дней до истечения срока действия.
● Любая из сторон может досрочно расторгнуть договор по указываемой причине либо без нее, хотя иногда со стороны, инициировавшей расторжение, взимается неустойка за досрочное расторжение.
● Прочие условия договора обычно регулирует закон штата, применяемый через местный департамент недвижимости, который устанавливает, например, сроки перевода денег владельцу или сдачи бухгалтерских отчетов.

В поисках оптимальных вариантов управления недвижимостью мы заметили немало подводных камней и скрытых платежей. Можно ли обойтись собственными силами? Когда и при каких условиях имеет смысл самоуправление недвижимостью? Прежде всего, это случай управления недвижимостью на короткий период времени. Чтобы понять, имеет ли смысл самостоятельное управление, постарайтесь ответить на несколько вопросов:
1. Связана ли ваша постоянная работа со сферой недвижимости?
В случае положительного ответа у вас, вероятно, уже есть специализированное программное обеспечение, доступ к профессиональным базам данных и сетевым ресурсам, знание всего процесса управления недвижимостью в деталях и вы можете успешно справиться с этой задачей.

2. Ваша недвижимость находится менее чем в 30 минутах езды от места вашего проживания?
Чем меньше расстояние, тем быстрее вы сможете прибыть на место, реагировать на жалобы арендаторов и решить вопросы технического обслуживания.

3. Оцените рентабельность вашей арендуемой собственности с учетом затрат на внешнее управление, экономии времени и своего знания рынка. Стоит ли игра свеч?
Если ваше время стоит меньше, чем оплата управляющему недвижимостью, имеет смысл самоуправление.

4. Вы способны к самоорганизации?
Хороший управляющий недвижимостью – это профессионал, который знает и любит свое дело и не нуждается в каком-либо участии и опеке. С другой стороны, некоторые инвесторы хотят иметь полный контроль над всеми аспектами своей собственности, включая выбор арендаторов и выполнение текущего ремонта и технического обслуживания. Им не нужен управляющий.

Мы выяснили, в каких случаях можно положиться на свои собственные силы и опыт и заняться управлением недвижимостью самостоятельно. Теперь попробуем определить, в каких случаях следует нанимать профессионального управляющего недвижимостью.

Профессиональный управляющий обладает глубокими знаниями о том, как на самом деле работает рынок недвижимости. Причем не какой-то абстрактный, а местный рынок с учетом региона. Все ваши объекты недвижимости всегда будут находиться в хорошем состоянии, будут обеспечивать максимальные финансовые показатели, и это даст вам душевное спокойствие и уверенность в завтрашнем дне.

Вот несколько веских причин для найма профессионального управляющего:

● Ваше время дороже денег, потраченных на профессиональное управление недвижимостью.
● Выбранная вами стратегия владения доходной недвижимостью – это пассивное инвестирование.
● Денежный поток от вашей сдаваемой в аренду недвижимости достаточно высок для того, чтобы легко оплачивать комиссию за управление из собранной валовой арендной платы в дополнение ко всем другим операционным расходам.
● Вы живете более чем в 30 минутах от арендуемой недвижимости, что затрудняет обеспечение надлежащего контроля за арендаторами и имуществом.
● В вашем инвестиционном портфеле более одного объекта для аренды.
● Юридические отношения арендодателя и арендатора, регулирующие вашу собственность, настолько сложны, что существует реальный риск случайного нарушения местных, государственных или федеральных жилищных правил и законов.
● Вы владеете арендуемой недвижимостью класса C «дойная корова», которая генерирует стабильный и предсказуемый денежный поток, а управление требует значительного количества времени.

Как и где найти хорошего, опытного и квалифицированного менеджера по недвижимости? В большинстве штатов для работы управляющим недвижимостью не требуется специальной подготовки. Практически любой, у кого есть лицензия, может открыть бизнес по управлению недвижимостью, поэтому с выбором следует быть особенно осторожным. Для начала постарайтесь получить рекомендации от ваших знакомых, от других инвесторов, у которых есть такой же тип собственности, как и у вас. Попросите местного агента по недвижимости или ответственного за депонирование рекомендовать хорошую компанию по управлению недвижимостью.
Поделитесь статьей в социальных сетях!
Tilda Publishing
Входит в структуру компаний
Владимира Гревцова