Инвестиции в недвижимость
Академия девелоперов пригласила в студию самого производительного агента Беларуси, который работает с коммерческой недвижимостью. Это Андрей Смолка (А.С.), партнер АН «Сильван-Инвест». Его интервьюирует Александр Зеневич (А.З.), руководитель аналитического отдела «Академии девелоперов». В беседе также принимала участие руководитель «Академии девелоперов» Ольга Скурат (О.С.).

Подписывайтесь на нас в социальных сетях!
А.З.: Андрей, сейчас у нас только ленивый не пишет о том, что в Беларуси кризис, эпитеты находят самые разнообразные: он и системный, и глубокий, и даже говорят о том, что у нас идеальный шторм, когда друг на друга наложились несколько негативных факторов. Белорусский национальный менталитет предполагает, что нужно обязательно жаловаться, как всё плохо. И бизнесмены сейчас рассказывают, как им плохо. Действительно, плохо на самом деле многим. А некоторым так и очень плохо. Но! Говорят, что китайский иероглиф «кризис» состоит из двух частей: «угроза» и «возможность». Все пишут и рассказывают об угрозах. Андрей, Вы очень позитивный человек, поэтому я на 100 % уверен, что Вы сейчас расскажете не об угрозах, а о тех возможностях, которые сегодня предоставляет белорусский рынок коммерческой недвижимости. Кому об этом рассказать, как не самому результативному на данный момент агенту, который работает с нежилыми помещениями Минска, да и всей Беларуси.

А.С.: Прежде всего я хочу поблагодарить за возможность рассказать об этом рынке. На данный момент в моем портфеле более 500 000 квадратных метров коммерческой недвижимости стоимостью порядка 700 000 долларов. Потому я могу с уверенностью заявить, что чувствую пульс этого рынка.

Я регулярно пишу посты на Фейсбуке. Последний – о Федоре Конюхове. Поскольку мы говорим о коммерческой недвижимости, которой интересуются преимущественно бизнесмены, то я метафорически связал образ Федора Конюхова со стержнем бизнесмена. Федор – уникальный человек: он 17 раз пересек Атлантику, 5 раз обогнул земной шар, покорил 7 самых высоких вершин мира, побывал на обоих полюсах нашей планеты. И в таких экстремальных условиях его мозг выдал одну интересную мысль. Она звучит примерно так: «Я не борюсь с океанами, я под них подстраиваюсь». Это очень важно: нужно не бороться, а обрести внутреннюю гармонию, особое внутреннее состояние. Потому что правильное внутреннее состояние – это уже половина победы.

Что касается Беларуси, то я хочу провести аналогию с ситуацией в 2011 и 2014 годах. Тогда тоже был кризис. В 2011-м была реальная финансовая катастрофа, во время которой белорусский рубль обесценился в три раза. Сейчас у нас курс доллара примерно 2,4. А теперь представьте, что было бы, если бы сегодня он мгновенно стал 7,2-7,3. Печально, правда? А средняя зарплата, составляющая, скажем, 500 долларов, вдруг превратилась бы в 170. Боль – полнейшая! Есть с чем сравнивать. А в 2014-2015 годах рубль обесценился наполовину. Сегодня наш рубль достаточно устойчивый: несмотря на кризис, он просел к доллару по отношению к февралю примерно на 10 %. То есть с точки зрения финансов всё не так печально. Это очень важно, поскольку покупательская способность существенно влияет на ситуацию на рынке недвижимости, в том числе и коммерческой.

Да, ситуация непростая, да, пляшут ставки, да, небо затянуто тучами, но уже видны просветы. Другая аналогия. Сейчас мы выехали на проселочную дорогу, немного трясет, но есть уверенность в том, что скоро мы снова выедем на трассу, по которой будем ехать с удовольствием. Поэтому я уверен, что всё будет нормально и у нас уже сегодня много возможностей. Такую уверенность мне придает знание, что белорусы, как нация, устойчивы к кризисам. Вспоминаем кризисы 2011 и 2014 годов и понимаем, что всё это мы уже проходили.

А.З. Ну да: «Вынесет всё белорусский народ, вынесет всё, что Господь ни пошлет»… В своих публикациях Вы часто пишете, что деньги должны работать. Это азбучная истина рыночной экономики. Но, к сожалению, эффективных финансовых инструментов в нашей стране не так и много. Говорить о рынке акций, пожалуй, не стоит. Если говорить о золоте и драгоценных камнях, то у этих товаров слишком высокая волатильность: даже суточные скачки цен могут быть очень большими. Кроме того, практически все факторы, которые влияют на их цену, формируются за пределами нашей страны. Чтобы вкладывать деньги в предметы коллекционирования, произведения искусства, в этом нужно очень хорошо
разбираться, а услуги арт-дилеров в Беларуси пока не получили распространения. Это высокорисковые вложения. К вентурному вложению капитала большинство наших людей не привыкло. Наши люди хотят сегодня вложить деньги, а через год отбить их чуть ли не в двукратном размере. Вдвое – это, конечно, я преувеличил. Но 10 % годовых – привычные ожидания типового белорусского инвестора. В этих условиях недвижимость в Беларуси является достаточно привычным инструментом для инвестиций. Но, как Вы справедливо отметили, в кризис мы имеем очень высокую степень неопределенности. В связи с вышесказанным вопрос: а есть ли сейчас в Беларуси такая коммерческая недвижимость, которая может обеспечивать пассивный доход 10 % годовых даже в условиях кризиса?

А.С.: Свой ответ начну с анекдота. Мимо техасского ранчо проезжает поезд. У окна сидят двое. Один из них бросает небрежный взгляд в окно, за которым промелькнуло поле с огромным стадом коров. Потом переводит взгляд на соседа и спокойно говорит: «В этом стаде 654 коровы». Ошарашенный сосед говорит ему: «Боже, откуда Вы знаете? Я владелец этого ранчо, и у меня действительно ровно 654 коровы». «Всё очень просто, – отвечает пассажир, – просто у меня есть своя система». «Какая еще система?» – удивляется сосед. «Я посчитал их ноги и поделил на четыре…».

К чему я рассказал этот анекдот? Каждый из нас должен дружить с математикой, а уж бизнесмен – обязательно. Скажите, вот Вы хотели бы через 10 лет иметь прибавку к пенсии в 1000 евро ежемесячно? Вопрос риторический. Давайте представим, что у Вас есть 30 000 долларов, которые Вы готовы инвестировать в коммерческую недвижимость. Но чтобы их вложить правильно, Вам нужен поводырь. В Восточном Непале проживает такая народность – шерпы. Они являются профессиональными проводниками, без которых восхождение на Эверест невозможно.

Выбор коммерческой недвижимости для инвестиций – это тоже своеобразное восхождение на Эверест. Допустим, мы с Вами выбрали помещение площадью 70 квадратных метров. Его цена – 1500 долларов за квадратный метр. То есть всего 105 000 долларов. Его можно сдавать по цене 15 евро за квадратный метр. То есть каждый месяц мы будем получать доход от аренды 1050 евро. Но у Вас только 30 000, верно? За остальными деньгами нужно обращаться в банк. Банк изучает ситуацию, убеждается, что в помещении уже имеется арендатор. Сейчас у банков не так много хороших проектов, так что, скорее всего, Вы получите кредит на покупку этого помещения в евро примерно под 7 % годовых. Да, начиная с февраля ставка выросла с 5 % до 7 %, но это никак не 15-17 %, которые мы видели еще пару лет назад. Если Вы берете 100 000 евро под 7 % на 8 лет, то Вы должны будете ежемесячно платить чуть меньше 800 евро. А доход, мы помним, 1050. Через 8 лет Вы становитесь полноценным собственником помещения и получаете уже 1050 брутто. За вычетом налогов это примерно те самые 10 %, о которых мы говорили. Вот она, прибавка к пенсии! А еще мы помним, что у Вас в собственности остается помещение, которое тоже чего-то стоит!

О.С.: Маленькое лирическое отступление: а можно ли пройти этот путь без шерпа? В смысле, без проводника, без агента?

А.С.: Я регулярно смотрю канал «Big Money» Евгения Черняка, основателя международного алкогольного холдинга Global Spirits. На нем вышло интервью с одним инвестором, который решил открыть в Филадельфии ресторан. И Черняк спрашивает ресторатора: «Слушай, вот у тебя всё хорошо, посетители валят, деньги текут рекой. А могу ли я прийти на американский рынок с кучей денег и открыть свой ресторан?» «Конечно, можешь, – отвечает ресторатор, – но ошибок у тебя будет очень много, понабиваешь шишек. Так что лучше, конечно, обратиться к консультанту – дешевле обойдется». К чему я это рассказал? Если у вас нет опыта инвестирования, если вы находитесь в начале пути инвестора, то лучше обратиться к специалисту.

О.С.: Тогда вопрос к Вам как к специалисту: а какие сегменты белорусского рынка коммерческой недвижимости наиболее инвестиционно привлекательны? Каковы будут Ваши рекомендации?

А.С.: Рынок коммерческой недвижимости можно разделить на три больших сегмента: офисы, торговая недвижимость и склады. В принципе, мы можем заякориться на трех моделях. Но для начала остановимся на офисной и торговой недвижимости. Сегодня в Беларуси основную погоду на рынке офисной недвижимости задают IT-компании. И хотя их рост немного замедлился из-за кризиса, можно ожидать, что
вскоре мы увидим всплеск спроса на офисные помещения. То есть вкладывать деньги в офисы можно без всякого опасения. Дефицит площадей на этом рынке будет преодолен еще нескоро. Есть также устойчивый спрос на небольшие торговые помещения с выгодным расположением.

А.З.: Давайте все-таки вернемся к теме офисов. Они бывают очень разные. Есть топовые офисы: класса А, B+, а есть, скажем, выведенные из жилого фонда квартиры. Есть более устойчивые сегменты рынка, есть менее устойчивые. Есть офисы, купив которые ты ощущаешь некоторую защищенность от резких колебаний цены, а есть такие, которые купил и с ними и остался. Вопрос: какой сегмент офисной недвижимости наиболее привлекателен для инвестиций?

А.С.: Давайте постулируем, что мы с Вами говорим как с бизнесменом. А что отличает бизнесмена? Готовность идти на риск. Самый большой риск – не рисковать вовсе. В любом бизнесе должна быть разумная доля риска. Это первое. Второе – должен быть баланс. Давайте проследим, как менялись арендные ставки в бизнес-центрах. В 2014 году они упали с 20 евро за квадратный метр до 10. Примерно. С 2015-го до 2019-го они плавно выросли до 18-20 евро за квадратный метр. Если мы сейчас заходим в рынок, то недвижимость покупаем немного дешевле, арендные ставки незначительно припали – на 3-6 евро за квадратный метр. Но потом пойдет выпрямление, цены снова вырастут.

А.З.: Андрей, Вы привели замечательный пример про 30 000 и 75 000 долларов. А дают ли сейчас банки такие кредиты? Мне приходилось слышать, что люди, наоборот, стараются вносить 70 % своих и только 30 % брать у банка. Вы ближе к реальной ситуации на рынке. Что скажете?

А.С.: Начну с того, что на рынок недвижимости нельзя заходить с последними деньгами. Но давайте вернемся к нашей ситуации. На нее нужно смотреть через три фильтра. Первый фильтр – капитализация. Нужно учитывать цену квадратного метра и ставку аренды. Прикидываем и видим, что через 8 лет мы полностью рассчитываемся и начинаем пожинать результаты. Второй фильтр – оценка ситуации к тому моменту, когда вы полностью рассчитаетесь за кредит. Это сколько же эта недвижимость к 2028 году будет стоить? Она может стоить уже не полторы, а две тысячи долларов за квадратный метр или даже больше. Ведь Минск – это витрина Восточной Европы. Я уверен, что мы будем просто сиять в этой части Восточной Европы. Да и сейчас у нас вполне здорово!

А.З.: То есть, как говорил товарищ Некрасов: «Придет, придет ли времечко? Приди, приди, желанное!»

А.С.: Да. И смотрите что получается: рынок растет, цены растут, тогда и ставка аренды растет! Уже через четыре года ставка аренды в этом помещении может быть не 15, а 20 евро за квадратный метр. То есть Ваш доход увеличился еще на 350 евро! Но этого мало. За это время Вы заработали себе хорошую кредитную историю и уже через четыре года можете задуматься над тем, а не замутить ли еще какой-нибудь проект? И тогда Вы можете обратиться к специалисту с просьбой помочь продать это помещение. А оно уже стоит не 105 000, а 140 000. То есть Вы остаетесь в плюсе на 35 000 за четыре года! Согласитесь, неплохо?

А.З.: Действительно, здорово! Но есть еще такой вопрос. Рынок недвижимости весьма консервативен. И он, как правило, реагирует на макроэкономические и политические изменения с временным лагом от 4 до 8 месяцев. Если считать, что потрясения у нас начались примерно в феврале-марте, то полноценную реакцию рынка мы сможем увидеть только ближе к осени. Это во-первых. Во-вторых, стоит принять во внимание менталитет наших людей. Помимо того, что они любят пожаловаться, многие будут очень долго ждать «справедливую цену». Я уверен, что Вы неоднократно сталкивались с ситуацией, когда на падающем рынке даже очень продвинутые бизнесмены – продавцы недвижимости не поспевали снижать цену вслед за ситуацией на рынке и теряли из-за этого очень серьезные деньги. Вопрос состоит в следующем. Вы описали очень красивую ситуацию на растущем рынке. А пока мы видим пусть себе и вялое, но снижение цен. А когда наступит тот момент, когда цены на рынке начнут расти? Сейчас, наоборот, многие ждут обвала цен. Но ведь обвала не будет? Вы с этим согласны? «Попиццот» ждать не стоит?

А.С.: Конечно, никакого обвала не будет. Максимальное теоретическое падение может составить 30 %. Но пока оно гуляет ±10 %. И собственники не торопятся снижать цены. Они свои отношения с арендаторами закрепляют краткосрочными дополнительными соглашениями, по которым предоставляется скидка 10-20 % на 3-6 месяцев. После окончания этого срока стороны вновь встречаются и анализируют, в какую сторону движется ситуация на рынке. Кроме того, в Минске есть очень привлекательные места. В них арендатор при попытке просить о снижении цены получает ответ, что он уже получил подарок, снимая площади в таком замечательном месте. Так что скидок ждать не стоит.

А.З.: Понятно. Андрей, Вы работаете и с арендаторами, и с собственниками. Наблюдали ли Вы ситуации, когда арендатор пытается не просто «продавить» арендодателя на более низкую цену, но и закрепить эту цену в долгосрочном договоре? Получается ли это у них? Идут ли собственники навстречу своим арендаторам?

А.С.: Александр, сердце бизнеса – это переговоры. Умение вести переговоры – это настоящее искусство. Нужно помнить главный закон переговоров: уметь отделять человека от его проблемы. Вот ты говоришь с собственником, а он банками закредитован, или у него розовые очки, или ему там кто-то что-то нашептал, или в интернете Бог весть чего начитался (хотя завтра может совсем другое прочитать)… Был такой случай, когда арендатор освободил помещение, мы с собственником обсудили цены, а потом тот вдруг и говорит: «А я еще хочу!» Мы ему: «Стоп, куда? Ситуация на рынке какая!» А у него фантомные боли, он помнит вчерашний день с высокими ставками! Он психологически не готов к снижению цены! И тогда мы ему говорим: «Смотрите, будете на велосипеде кататься по своему бизнес-центру». Метафора подействовала, и компромисс был достигнут. Ведь сейчас хороший арендатор на вес золота.

А.З.: Теперь следующий вопрос. Сегодня у экспертов чаще всего звучат две точки зрения. Первая – до завершения кризиса далеко, что будет дальше – пока неясно, давайте не будем дергаться. Вторая – инвестировать в недвижимость? Смысл есть, но не сейчас. Давайте чуть-чуть подождем. Так вот, нужно ли подождать и если нужно, то сколько это «чуть-чуть»?

А.С.: Вообще-то, переезд крупной компании, занимающей, скажем, 1000 квадратных метров, обходится в 100 000 долларов и больше. Известны случаи, когда компании, арендующие 3000 квадратных метров, вкладывают в ремонт и обустройство 2 000 000 долларов. Так что если ты решил схлестнуться с арендодателем, ты должен понимать, во сколько тебе обойдется переезд. И представители арендатора, и представители арендодателя – взрослые состоявшиеся люди, которые понимают, что нужно договариваться.

А.З.: Хорошо. Давайте представим ситуацию. Вот я, уже поживший человек, располагаю суммой, скажем, один миллион долларов. И что мне с ней делать? Положить на депозит? Во-первых, непонятно, кому верить, в какой банк: сумма немаленькая. Во-вторых, сколько я получу? Ну, три процента максимум! У меня есть ощущение, что, вложив миллион в недвижимость, я получу больше. Представим также, что это у меня не последний миллион. Просто свободные деньги. И мне посоветовали Вас как крутейшего специалиста. И вот я пришел к Вам в офис и спрашиваю: «Андрей, так что мне все-таки делать? Тратить сейчас или все же подождать?»

А.С.: Я смотрю на Вас, вижу, что Вы адекватный клиент, находящийся в самом начале инвестиционного пути, и рассказываю ситуацию с покупкой. Адекватный собственник понимает, что кризис реально есть, это не психоз. Он не такой масштабный, как, скажем, в 2011 или 2014 году. Он уже закладывает в цену, по которой выставляет объект, некий запас прочности. Поэтому если недвижимость выставлена, например, за 2000 долларов за квадратный метр, то почти всегда можно договориться о 1700. То есть 15 % – это та сумма, сбросить которую психологически готово большинство собственников. Они прекрасно понимают, что все равно неизбежно прийти к этой сумме придется, так лучше сделать это сейчас, когда перед ними реальный покупатель с живыми деньгами. Если же говорить о сроках, то если вы хотите купить что-то сейчас, то, конечно, можно и сейчас. Но я советовал бы ориентироваться все-таки на осень.

О.С.: Коллеги, поступило несколько вопросов от наших слушателей. Зачитаю: «Учтены ли в Вашем примере налоги? И еще, кредит в валюте может получить только юридическое лицо или физическое лицо тоже может на него рассчитывать?» И второй вопрос: «Выдают ли банки кредиты на покупку коммерческой недвижимости без залога?»

А.С.: Выдают. Как я говорил, в евро – под 7 %. В белорусских рублях не дадут. И лучше быть или юрлицом, или хотя бы ИП. В принципе, можно попробовать получить кредит и как физическое лицо, если сможете подтвердить такой стабильный доход в валюте, который банк сочтет достаточным. И налоги в модели учтены.

О.С.: Еще один вопрос: «В каком сегменте рынка сейчас можно купить недвижимость по 1500 за квадратный метр и сдавать его по 15 евро?»

А.С.: Конкретный вопрос – конкретный ответ. У нас есть торговое помещение площадью 186 квадратных метров на Лобанка, 22. Но можно найти и офисную недвижимость по аналогичной цене с похожей ставкой аренды. Например, офис по цене 1850 долларов за квадратный метр. Арендатор платит там 18 евро за квадрат. То есть условия практически аналогичные. Обращаю ваше внимание на то, что долгосрочный договор был заключен месяц назад. То есть в разгар пандемии. А арендатор такой, который хорошо просчитывает все свои шаги. Вот вам два реальных примера. Можем встречаться. Так что звоните! ☺

А.З.: Часто приходилось слышать вопрос: а с какой суммой можно входить на рынок коммерческой недвижимости? Например, «У меня есть 100 000 долларов. Что я могу купить, чтобы получать пассивный доход в 10 % годовых?». Точнее, каким должен быть нижний порог собственных средств, без учета банковского «плеча»?

А.С.: Прежде чем я отвечу на этот вопрос, я хотел бы пояснить, что при формировании модели у вас должна быть примерно полугодовая «подушка безопасности». То есть у вас должна быть возможность платить банку причитающиеся ему платежи при том, что арендатор может сразу не найтись, что у него может быть какой-то стартовый период, пока он «раскрутится». Скажем, если вы купили и сдаете помещение для кафе или ресторана. То есть эти полгода в модели нужно учитывать. А так та модель с 70 метрами по 1500 долларов за квадрат совершенно реальна. Другими словами, 100 000 можно вполне рассматривать как точку входа. А если с кредитом, то 35 000-40 000 долларов.

А.З. Спасибо. Вернемся к торговой недвижимости. Практически все эксперты сходятся в том, что в Минске избыток площадей в торговых центрах. При этом стратегии и концепции имеют единицы из них. Совершенно очевидно, что после столь резкого падения посещаемости ТЦ часть из них будет как минимум переформатирована. Но торговые центры очень редко продают свои помещения, намного чаще они сдают их в аренду. Что Вы можете сказать о рынке торговых помещений? Есть ли смысл вкладывать в них деньги и если да, то в какие?

А.С.: Давайте поговорим об аренде. Сейчас в нашем портфеле есть центр Palazzo. Украшение города. Мы его понемногу наполняем. Вот там – полное раздолье для арендаторов. Но нельзя сказать, что торговые центры не продают своих помещений. Если к вашим воображаемым двум миллионам добавить третий, то можно купить торговый центр целиком. Правда, в Слуцке.

А.З.: О! Отличный повод спросить: есть ли жизнь за МКАДом? Бывают ли интересные предложения в регионах?

А.С.: Конечно. Тот же ТЦ в Слуцке. Три миллиона у Вас есть, еще 7 берете в банке и получаете полностью упакованный торговый центр прямо в центре 60-тысячного города. Замечательный пул арендаторов: «Евроопт», «АМИ-мебель», детский центр… Якорные арендаторы гарантируют устойчивый финансовый поток – 100 000 евро в месяц. То есть срок окупаемости немногим более 10 лет. И появления конкурентов ожидать не стоит: банки просто не прокредитуют строительство такого центра, поскольку он не только ухудшит финансовые потоки соседа, но и едва ли соберет столько же денег, сколько ТЦ с уже сложившейся лояльной аудиторией.

А.З.: Уточняющий вопрос: а каким образом вы находите баланс между сетевыми и несетевыми арендаторами? Ведь нельзя же весь центр загрузить исключительно сетевыми магазинами. Времена чистого брокериджа уходят в прошлое. Хороший агент должен выступать еще и как консультант. И вот что Вы мне порекомендуете как консультант: кем мне, как покупателю, дозаполнить этот центр?

А.С.: Ответ очень прост. Вы приходите в торговый центр с семьей. Вы хотите покушать – должна быть кафешка. Хотите купить телефон – салон связи. То есть всё читаемо. На самом деле лист ожидания большой, так что есть кого выбрать.

О.С.: Есть еще один вопрос от наших зрителей. Спрашивают, какую скидку попросили арендаторы помещения на Лобанка из-за пандемии. Если это не коммерческая тайна, конечно.

А.С.: Я уже говорил, что договор заключался во время пандемии. И один арендатор сразу согласился с заявленной ценой. Она уже была «в рынке». Второй получил скидку в 3 евро за квадратный метр сроком на 3 месяца.

А.З.: Еще один вопрос поступил о складской недвижимости. В начале нашего разговора мы говорили о трех сегментах недвижимости: офисной, торговой и складской. Насколько сейчас востребована складская недвижимость? В одно время у меня возникло ощущение, что у нас был бешеный темп ввода новых транспортно-логистических центров. Нацстат говорит о наличии в нашей стране около 8300 складских зданий, и еще более 2600 складов располагаются в приспособленных зданиях и помещениях. Нет ли избытка складских площадей? Есть ли у Вас какие-нибудь данные по их вакантности? Как меняется ситуация?

А.С.: Средние ставки аренды складской недвижимости – 7-10 евро за квадратный метр в отапливаемом складе. Вы можете не заходить в промтоварные магазины. Но в продовольственный вы придете обязательно. Именно продуктовый ритейл является той самой силой, которая определяет состояние рынка складской недвижимости. Кушать мы меньше не стали. И, надеюсь, не станем. Что же касается остальных арендаторов, то да, некоторые сбавили обороты, но пока практически никто не закрылся. И тут та же ситуация, что и с торговыми и бизнес-центрами: краткосрочные дополнительные соглашения.

А.З.: Нет ли такой тенденции, когда крупные ритейлеры вместо того, чтобы арендовать склады, строят свои? Например, «Ракан – Крупяной дом» имеет свои огромные складские площади. Да еще и излишки сдают другим арендаторам.

А.С.: Нужно понимать, что необходимо иметь опыт строительства складов. Так что крупные игроки считают, что выгоднее снимать или купить готовый. Но инвесторы обычно строят склады не для продажи, а именно для сдачи в аренду. Так что далеко не каждый крупный ритейлер заинтересован в наличии собственного склада.

А.З. Есть ли какое-нибудь движение в сегменте именно складских помещений? Или тоже все замерли и ждут, что же будет дальше? В качестве лирического отступления позволю вспомнить случай, произошедший во время моей работы в Европейском гуманитарном университете. Там стажировался французский лингвист-славист, изучавший современный молодежный жаргон. Он долго не мог понять, что такое «тусовка». Но, посмотрев на тогдашнюю тусовку в подземном переходе возле ГУМа, дал чеканнейшее определение: «Тусовка – бессмысленное топтание молодежи на месте в надежде, что что-нибудь произойдет». Так вот вопрос: не находится ли бизнес в состоянии эдакой «тусовки», «в ожидании, что что-нибудь произойдет»?

А.С.: Поверьте, это ощущение обманчиво. На самом деле практически все бизнесы, кроме, пожалуй, туристического и, отчасти, общепита, работают. Телефоны звонят, почта приходит. Объекты продаются и покупаются, сдаются и снимаются. Движ есть.

А.З.: Теперь провокационный вопрос. Я отработал на рынке недвижимости больше 20 лет. И все эти годы наблюдал одно и то же: владельцы коммерческой недвижимости крайне неохотно обращаются к услугам агентств. Обычная реакция на предложение оказать риэлтерскую услугу: «Вы приведите мне покупателя (арендатора), тогда и заплатим (может быть), а договор заключать не будем». Как Вы смогли добиться такого доверия этой недоверчивой аудитории, что Ваш портфель составляет огромные для нашей страны 500 000 квадратных метров? Колитесь!

А.С.: Свою первую книгу по психологии я прочитал в 14 лет. Это была книга Дейла Карнеги «Как завоевывать друзей и оказывать влияние на людей». Кстати, мы с Карнеги родились в один день. С тех пор психология стала одним из моих увлечений. В результате я работаю даже не с людьми, а с психотипами. Но чтобы эта работа была успешной, за плечами должен быть большой жизненный опыт. Ты должен быть насыщен общением, событиями, впечатлениями, знаниями. Это позволяет вести себя ассертивно. И тогда у собеседника срабатывает переключатель «свой-чужой», ты становишься для него «своим», и работать с ним в этом случае намного легче. У нас возникает эмоциональный контакт.

А.З.: Вы как-то признались мне, что за эти годы прочитали более полутора тысяч книг. Вы – один из очень немногих известных мне бизнесменов, которые регулярно и помногу читают бизнес-литературу. В нашей стране это большая редкость. Какая позиция чаще всего доминирует? Во-первых, «Я и так всё знаю». Во-вторых, «То, что они там понаписывали, это всё для них, у нас это работать не будет, у нас своя белорусская специфика». Третьи просто говорят: «У меня на это нет времени». Мой вопрос в следующем: раз Вы столько прочитали и продолжаете читать, значит это что-то вам дает? Значит, это важно? Можете ли Вы посоветовать бизнесменам читать деловую литературу и хотя бы иногда учиться?

А.С.: Мне кажется, ответ очевиден. Мы сейчас говорим о недвижимости. Недвижимость – это актив. Но самый главный наш актив – это мы сами. Так давайте вкладывать в этот актив, развивать его! Второй актив – это энергия! И чем больше ты наполняешь себя знаниями, тем больше у тебя возможностей, тем больше в тебе энергии. А это и есть твой самый главный актив.

А.З. и О.С. Андрей, огромное Вам спасибо за интервью. Мы уверены, что еще не раз с Вами встретимся, в том числе и на очных мероприятиях. До встречи!

P.S. С полной версией интервью вы можете ознакомиться на нашем канале на Youtube. Подписывайтесь на канал Академии девелоперов и слушайте интервью с ведущими экспертами рынка коммерческой недвижимости.

Поделитесь статьей в социальных сетях!
Tilda Publishing
Входит в структуру компаний
Владимира Гревцова