Подписывайтесь на нас в социальных сетях!
Когда речь заходит о пандемии коронавируса, мы сталкиваемся с широчайшим набором мнений: от полного отрицания факта эпидемии до домыслов об искусственном происхождении вируса и коронапсихозе. Что и говорить, вполне достаточно оснований для догадок о том, что информационная кампания, сопровождающая пандемию, призвана способствовать переформатированию мировой экономики. На самом деле для нас вовсе не важно, настоящая ли это эпидемия или мы имеем дело с организованной информационной кампанией. Ведь всё происходящее существует только в своих последствиях. А каковы же будут последствия эпидемии для белорусского рынка недвижимости? Перед тем, как опросить экспертов, позволим себе высказать некоторые предположения.

Совершенно очевидно, что эпидемия и сопровождающие ее карантины и режимы самоизоляции нанесли серьезнейший удар по мировой экономике. В том числе и по экономикам наших ближайших соседей и партнеров. Причем говорить о том, что последствия эпидемии возможно оценить, еще очень рано. Можно говорить лишь о наметившихся тенденциях. А они следующие:

  • Разрыв цепей поставок и технологических цепочек, связанных с ограничением трансграничных перевозок. Следствие – сбои в производстве вплоть до полных остановок. Для Беларуси это означает рост товарных запасов на складах, вымывание оборотных средств у производственных предприятий, замораживание их в виде запасов готовой продукции на складах с туманными перспективами их реализации в обозримом будущем.

  • Карантин и самоизоляция заметно снизили потребление товаров практически во всех категориях – от товаров длительного пользования до товаров и продуктов повседневного спроса. Следствие – уменьшение объема перевозок, сокращение производства. А уже как результат – сокращение спроса на нефтепродукты. А ведь именно экспорт готовых нефтепродуктов и реэкспорт сырой нефти были одним из основных источников валютных поступлений для Беларуси.

  • Кроме того, карантинные меры существенно снизили объемы производства самой разной продукции, так что возможно снижение товарооборота за счет уменьшения не только платежеспособного спроса, но и предложения.

  • Еще в начале апреля мировые финансовые агентства Bloomberg и JPMorgan Chase оценили потери мировой экономики в сумму от 5 до 5,5 триллионов долларов США и ожидают падение мирового ВВП до 8 %. Чтобы масштаб потерь был понятнее, это от 26 до 30 годовых ВВП Беларуси. То есть больше, чем ВВП Беларуси за весь период независимости.

Ситуация усугубляется ростом безработицы. Так, в США, основном локомотиве мировой экономики, безработица только за апрель выросла более чем в три раза – до 14,7 миллионов человек. Такое было только во времена Великой депрессии. Это также влияет на платежеспособный спрос.

Наша страна – страна с открытой экономикой. Она экспортирует значительную часть произведенной у себя продукции. Импорт – большая часть потребляемых энергоносителей и масса комплектующих для производств, а также жизненно важные конечные продукты. То есть мы очень сильно зависим от того, что происходит на рынках наших соседей и партнеров: России, Украины, Казахстана, Китая и даже далекой Бразилии и тех же США.

Мы пока не можем говорить о масштабах падения белорусской экономики. А то, что падение имеет место, уже не вызывает никаких сомнений. Можно уверенно говорить о том, что практически рухнуло всё связанное с туризмом и отдыхом. Закрываются гостиницы и санатории, разоряются туристические компании. Почти на 90 % уменьшился оборот предприятий общественного питания. Существенные проблемы испытывают предприятия розничной торговли. Как следствие – есть проблемы и у складских комплексов, и у торговых центров.

Какое отношение это имеет к рынку офисной недвижимости? Самое прямое. На наших глазах происходит переформатирование рынков. Неизбежна череда слияний и поглощений. Уже сейчас многие предприятия сокращают свою численность или закрываются вовсе.

Одним из самых надежных показателей экономики является состояние рынка труда. Мы поговорили о нем с заместителем директора кадрового агентства «Коллекция открытий» Людмилой Снегирёвой и директором «Кадрового центра Статус» Натальей Чайлытко. И что же удалось узнать?

  1. Продолжается падение спроса на рабочую силу. Так, если в начале года на основных интернет-ресурсах было 1000–1200 активных вакансий в неделю, то на сегодняшний день их количество уменьшилось до 400. То есть спрос на новых работников упал в 2,5–3 раза.

  2. Все чаще кадровым агентствам приходится решать задачи аутплейсмента, то есть трудоустройства высвобождаемого персонала.

  3. Существенно изменилась структура вакансий. Сейчас основу спроса составляют позиции курьеров и работников служб доставки. Отдельная графа – высококвалифицированный топ-менеджмент для производств: главные инженеры, главные технологи и т.п. Вакансии офисных сотрудников практически отсутствуют.

  4. В IT-сфере практически нет вакансий для начинающих работников. Многие IT-компании не просто не нанимают юниоров, но и активно увольняют тех, кто уже у них работал. Если раньше они были готовы инвестировать в обучение специалистов, то сейчас стремятся хотя бы сохранить высококвалифицированное ядро. При этом большую стабильность демонстрируют продуктовые IT-компании. А вот многие из тех, кто изначально был ориентирован на аутсорсинг, либо ужались до невозможности, либо вовсе закрылись.

  5. Среди соискателей – огромное количество музыкантов, официантов, барменов, людей, работавших в сфере туризма и посуточной сдачи квартир. Можно ожидать, что в ближайшее время их ряды пополнят и офисные работники, спрос на которых упал до минимума.

Как видим, тенденции рынка труда говорят о существенном сворачивании деловой активности в нашей стране, причем практически во всех сегментах экономики .


Что же из этого следует для рынка офисной недвижимости? Мы поговорили с управляющим директором/партнером консалтинговой компании Colliers International Денисом Четвериковым, начальником отдела административной недвижимости ГК «Твоя столица» Русланом Орловым и директором агентства «СильванИнвест» Дмитрием Сашеком. Вот их мнение об ожидающихся тенденциях на рынке офисной недвижимости:

  1. Продолжится падение и без того низкого спроса. Причем падение спроса будет характерно для офисов всех площадей и всех классов. Впрочем, по-прежнему сохранится устойчивый спрос на офисы класса B+. Этот сегмент рынка пострадает в наименьшей степени.
  2. Доля новых бизнесов, которые впервые ищут себе офис, продолжает снижаться. Снижается и доля тех, кто хочет увеличить занимаемые площади.
  3. Падение спроса не приведет к катастрофическому падению цен на аренду или продажу. По крайней мере в ближайшем будущем.
Дмитрий Сашек особо отметил, что во многом иллюзию спроса поддерживают «вечные клиенты». Это компании, которые сформулировали для себя очень четкий «портрет» своего офиса, часто без учета того, что присутствует на белорусском рынке. Как правило, их требования очень высоки. При этом высокие требования сочетаются с неадекватными ценовыми ожиданиями. Они могут годами смотреть один офис за другим, создавая у их собственников иллюзию востребованности. Хотя такие скитальцы известны всем операторам рынка, в условиях низкого спроса на офисную недвижимость их поведение стало оказывать влияние на статистику спроса.

Наталья Чайлытко привела очень любопытную классификацию руководителей белорусских компаний. При этом она использовала очень яркую аналогию. «Представьте, что вы оказались в троллейбусе, а в контактной сети отключили электричество. И можно наблюдать следующие модели поведения пассажиров. Первые выходят из троллейбуса и идут по направлению к следующей остановке. Или вовсе берут такси. Вторые – готовы сидеть и ждать, пока дадут ток, "до победы", не считаясь с возможным временем ожидания. Третьи – мечутся, то выйдут из троллейбуса, то зайдут обратно, то пытаются кому-то звонить, а то и вовсе впадают в истерику. Примерно так же ведут себя и руководители предприятий».

Первые твердо уверены в том, что их бизнес выживет. Они могут снижать операционные расходы, отправлять часть людей на удаленную работу. Внедряют системы жесткого контроля за тем, чтобы сотрудники работали, а не смотрели сериалы. Потери у таких компаний есть, но они относительно невелики и, как правило, не превышают 70 %. Таких на рынке примерно 15–20 %.

Другие тоже переводят людей на удаленку, часть увольняет или отправляет в отпуска, снижает зарплаты, пытается заменить штатных сотрудников аутсорсерами. То есть эти компании тоже пытаются снизить операционные расходы, но в силу самых разных причин они не могут наладить полноценную распределенную работу. Потери таких компаний могут достигать 70 % от их оборота. Таких компаний 25–30 %.

Третья же группа компаний просто не представляет себе даже самое ближайшее будущее. Они растеряны и не знают, как жить дальше. Свободных оборотных средств у них немного или вовсе нет. Именно эта группа – первые кандидаты на ликвидацию или поглощение. В наши задачи не входит анализ причин, почему компании оказались в третьей группе. Достаточно сказать, что доля таких компаний, по мнению Натальи Чайлытко, – 50–60 %.

Почему проведена именно эта аналогия? Потому что именно представители первой группы компаний обеспечивают хоть какой-то платежеспособный спрос на этом рынке. Пользуясь тем, что практически все собственники офисных площадей готовы снижать цены на аренду, они ищут возможности увеличить занимаемые площади. Или поменять место дислокации – переехать в более привлекательное место. Либо ищут офисы с лучшими условиями. Например, практически для всех арендаторов актуальна проблема парковки. При этом, понимая, что спрос минимален, они ведут жесткие переговоры о снижении цены. Причем стараются зафиксировать ее на продолжительный период – 2–3 года и даже более. Но их «хотелка» наталкивается на позицию бизнес-центров класса B+ и выше. Те готовы говорить о снижении цен только на непродолжительный период – от полугода до начала 2021 года. А дальше будут смотреть. Другое дело – отсрочка арендных платежей. Достаточно часто собственники бизнес-центров сами предлагают такой вариант оплаты.

Собственники же небольших офисных площадей (300, 500, 700 квадратных метров), как правило, очень зависимы от своих арендаторов. Потерять их легко, а найти новых – гораздо сложнее. Именно такие собственники готовы уступить 10–15 % от исходной цены.

Как же реагируют бизнес-центры на пандемические вызовы? Никак. А как они должны реагировать? Ведь сейчас вложение в помещение, скажем, совершенствование системы кондиционирования воздуха или подведение резервной линии питания (что важно в первую очередь для IT-компаний) не имеет никакого смысла. Подобные мероприятия не повысят лояльности клиента сегодня. Единственная возможность удержать клиента – гибкая ценовая политика и готовность предоставлять рассрочки и отсрочки. Всё.

Нужно понимать, что несмотря на снижение деловой активности, добровольную самоизоляцию и другие пертурбации, вакантность в минских бизнес-центрах хоть и увеличилась почти вдвое с начала года, но все равно составляет пока только около 8 %. Это позволяет собственникам бизнес-центров чувствовать себя относительно уверенно и не спешить снижать цены.

Если говорить о рынке покупки-продажи офисных площадей, то до недавнего времени основными покупателями офисов были иностранцы. Сегодня их активность снизилась практически до нуля. Не торопятся и отечественные покупатели – они ждут если не обвала, то существенного снижения цен. Ведь рынок недвижимости – очень консервативный, на текущие события он реагирует с временным лагом 6–8 месяцев. То есть у таких покупателей есть шанс дождаться. Но лучше не откладывать, а торговаться. Никто не знает, что будет завтра.

Так каким же будет рынок офисных площадей после пандемии?

  1. Произойдет существенное переформатирование игроков на этом рынке. Многие крупные арендаторы «съежатся», кто-то из средних и мелких может исчезнуть вовсе. Следствие – спрос на аренду и покупку площадей будет продолжать падать как минимум до осени, что будет оказывать ценовое давление на рынок.
  2. Можно ожидать, что некоторые компании, которые приобретали свои площади в кредит, не смогут выполнять свои обязательства в полном объеме. Часть из них будет не в состоянии ни реструктуризовать задолженность, ни перекредитоваться. Это приведет к появлению на рынке площадей, которые банки изымут у несостоятельных должников. И эти площади также будут оказывать ценовое давление на рынок. Но таких площадей немного, существенного влияния на ценовую ситуацию они не окажут.
  3. Сейчас – рынок покупателя. Ведь на самом деле и покупатели, и продавцы – умные люди. Они прекрасно понимают, что, даже если в Беларуси полностью прекратится увеличение количества заболевших, сам кризис никуда не уйдет – слишком много у него разных факторов. То есть тем, кому нужно вложить деньги прямо сегодня, или тем, кому объективно необходимо переезжать в помещения больших (или, наоборот, меньших) площадей, стоит торговаться с продавцами и арендаторами. Пока на рынке ощущается готовность снижать цены не более чем на 10–15 %.
  4. Вернутся ли люди в офисы после добровольной самоизоляции? Безусловно. Скорее всего, не все. Повлияет ли это на занимаемые компаниями площади? Маловероятно: отказаться от площадей относительно просто, зато потом найти их в том же здании может оказаться проблематичным. Мы помним о низкой вакантности белорусских бизнес-центров. То есть миграция работников для работы в офисе на работу из дома и обратно едва ли окажет существенное влияние на рынок.
  5. Станут ли популярнее коворкинги, когда свои избыточные площади компании начнут сдавать в субаренду? Едва ли. Это связано и с вопросами безопасности, и с экономической целесообразностью, да и просто с особенностями национального менталитета. Так что и после эпидемии часть офисных помещений, даже в очень дорогих высококлассных центрах, будет использоваться не самым эффективным образом.
  6. Когда все это закончится? Никто не знает. Разные компании устанавливают себе разные горизонты. У кого-то это конец июня, у кого-то – конец лета. Часть инвесторов и продавцов установили срок окончания турбулентности началом 2021 года. Но в любом случае понятно, что после эпидемии экономика Беларуси не будет такой, какой она была еще в начале этого года. Какой же она будет, зависит от слишком большого количества факторов, чтобы делать какие-либо прогнозы.
  7. Что будет с ценами? В ближайшем будущем можно ожидать падения стоимости аренды офисов на относительно небольших площадях – до 1000 квадратных метров. Собственники таких помещений сильно зависят от своих арендаторов и, как правило, готовы идти им навстречу. А вот если говорить о крупных собственниках офисной недвижимости класса B+ и выше, то там, скорее всего, арендаторам удастся договориться о снижении цен только на относительно небольшой период. Зато с отсрочкой платежей проблем наверняка не возникнет. В долгосрочной перспективе можно ожидать снижения цен. Насколько? Увы, нам неизвестно о существовании работающей эконометрической модели рынка коммерческой недвижимости в Беларуси. В любом случае делать какие-либо количественные оценки ожидаемого уровня падения цен можно будет лишь тогда, когда станет ясно, каковы масштабы потерь мировой экономики от COVID-19 и как эти потери распределятся по отраслям. Количественный прогноз сейчас не сделает никто, но обвала цен эксперты не ожидают.
И наконец, самое главное. Да, у нас сейчас период турбулентности и неопределенности. Да, уровень тревожности высок как у собственников, так и у инвесторов и арендаторов. Но жизнь продолжается! Будем жить и работать!

Поделитесь статьей в социальных сетях!
Tilda Publishing
Входит в структуру компаний
Владимира Гревцова