Аренда в бизнес-центрах
Подписывайтесь на нас в социальных сетях!
Есть давняя истина: конкуренция порождает развитие. Есть ли конкуренция в Беларуси? Наверное, кое-где все-таки есть. Но можно ли сказать, что бизнес-центры конкурируют между собой? Пожалуй, скорее нет, чем да. И на то есть две причины. Первая заключается в том, что арендаторам с низким бюджетом никакие дополнительные услуги не нужны. Их задача – снять как можно дешевле. И побольше. Вторая – хотя бизнес-центры в Минске появляются как грибы, их по-прежнему не хватает. На ситуацию практически не повлиял даже коронакризис с его удаленной работой. И хотя эксперты считают, что все больше компаний будет пользоваться преимуществами дистанционного труда, говорить о том, что рынок сдачи в аренду площадей в бизнес-центрах близок к насыщению, пока еще очень рано. Но законы рынка таковы, что в какой-то момент предложение обязательно превысит спрос. Да и арендаторы могут стать капризнее: при одинаковой ставке арендной платы они будут ожидать лучших «прочих условий». И тогда актуальным станет вопрос: к кому уйдут «богатые» арендаторы, обеспечивающие максимальную маржинальность, а кому достанутся арендаторы победнее?

Стоит отметить, что дополнительные услуги будут востребованы в первую очередь в бизнес-центрах класса A+, A и частично B+. Компаниям, которых устраивают классы B и C, большинство дополнительных услуг понадобится ох как нескоро…

Сейчас мы не будем обсуждать преимущества местоположения, транспортную доступность, инфраструктуру поблизости, парковочные места и т.д. Что есть, то есть. Эти вещи поменять непросто или вовсе невозможно. А вот предоставить арендаторам дополнительные услуги с тем, чтобы повысить свою привлекательность, бизнес-центрам вполне по силам. Итак, какими они могут быть, эти самые «дополнительные услуги»? И что это будет стоить бизнес-центру?

Прежде чем говорить об этих услугах, нужно понимать, что внедрение некоторых из них может обойтись бизнес-центру или управляющей компании недешево. Ведь понадобится и инфраструктуру создавать, и высококвалифицированные кадры нанимать. И все эти затраты лягут на себестоимость.

Все услуги, которые предоставляет бизнес-центр, можно поделить на две группы: обязательные и необязательные.

Обязательные услуги

К обязательным (кроме эксплуатационных) относятся:

● связь;

● организация питания;

● парковка.

Уже давно качественные телефония и интернет стали стандартом де-факто в любом уважающем себя бизнес-центре. Другое дело, что из-за особенностей конструкций здания, рельефа и/или окружающей застройки в помещениях может быть неустойчивая мобильная связь. Никто не мешает бизнес-центру установить дополнительные усиливающие станции для каждого из основных операторов. Кроме того, в зависимости от круга арендаторов могут потребоваться и другие услуги, вплоть до сети VPN MPLS и услуг центра обработки данных в комплексе. При этом хорошим тоном будет возможность выбора из двух, а еще лучше – трех и более провайдеров интернет-услуг. Впрочем, опыт показывает, что часто арендатор приходит со своим провайдером. Управляющие бизнес-центра не должны этому препятствовать.

Если в бизнес-центре есть помещения общего пользования, то признаком хорошего тона станет гостевой wi-fi, предоставляемый администрацией бизнес-центра.

К услугам связи примыкает вопрос устойчивого электропитания, что особенно важно для IT-компаний. Начиная с наличия нескольких резервных линий и заканчивая аварийным дизель-генератором в подсобных помещениях.

На каждом объекте обязательно должен быть пункт питания. Еда должна быть качественной и недорогой. В противном случае люди будут уходить обедать за пределы офиса или питаться на рабочем месте. И то, и другое не очень хорошо влияет на производительность труда. Если возле БЦ нет соответствующей инфраструктуры, то наличие в нем кейтеринга полного цикла становится не опцией, а совершенно обязательным делом. Частичным выходом могут стать вендинговые аппараты. Помимо удобства это дополнительный доход владельцам БЦ. Кстати, нужно обязательно проанализировать структуру рынка аренды вокруг бизнес-центра, чтобы понять, что выгоднее: сдавать помещения кафе или ресторану либо попытаться выстроить партнерские отношения.

Ряд экспертов настаивают на том, что парковка – никакой не сервис, а одна из характеристик. Не будем вдаваться в споры. Отметим лишь, что никто не может помешать бизнес-центру предложить своим клиентам, скажем, пылесос для салона или сервис по подкачке шин; сотрудник парковки может протереть ветровые стекла, фары, фонари или загрязнившийся номер. Мелочь, а приятно.

Вообще набор дополнительных услуг должен формироваться (пусть себе и на будущее) одновременно с концепцией бизнес-центра. Ведь именно концепция определяет круг будущих арендаторов. А значит, можно заранее сориентироваться в их потребностях и подготовить набор услуг под конкретную группу арендаторов.

Необязательные услуги

Увы, далеко не в каждом минском бизнес-центре можно увидеть банкоматы, инфокиоски или терминалы по оплате услуг. В бизнес-центрах класса А банкомат должен быть обязательно, причем желательно с возможностью снятия с карточки не только белорусских рублей, но и валюты.

Опыт российских бизнес-центров показывает, что арендаторам приятно, когда в их БЦ имеется отделение банка, филиал страховой компании, офис курьерской службы. Востребованы у россиян нотариусы и переводчики.

Бизнес-центры и сами могут предлагать услуги своим арендаторам: заказ авиа- и железнодорожных билетов, бронирование гостиниц, вызов такси и даже трансфер гостей арендаторов от вокзала или из аэропорта.

Если же говорить о магазинах в БЦ, то чаще всего речь идет о магазинах канцтоваров, аптеках, магазинах цветов и подарков. Последние особенно актуальны в БЦ, расположенных на окраинах городов.

В больших бизнес-центрах востребованы услуги химчистки, парикмахерской или даже салонов красоты.

Большинство дополнительных услуг работают и на внешнего клиента: для арендатора их наличие не слишком принципиально. Скорее, оно может послужить дополнительным привлекательным фактором при выборе конкретного БЦ.

И вовсе уж необязательные услуги

По мнению экспертов, в комплексах класса А обязательно должны быть помещения для переговоров и конференц-залы. Правда, нужно понимать, что обеспечить загрузку переговорных и конференц-залов силами арендаторов практически невозможно. Во-первых, многие из них предпочитают иметь свои помещения подобного назначения. И с ними нужно вести продолжительные переговоры, чтобы убедить более рационально использовать свои площади. Маркетологам потребуется расстараться, чтобы завязать партнерские отношения с компаниями, которые проводят свои мероприятия, но не располагают для этого собственными площадями. Залы простаивать не должны! А девелоперам, планирующим строительство бизнес-центра, следует проанализировать, есть ли конференц-залы поблизости. Тем более что COVID-19 внесет коррективы в политику многих компаний и организаций по отношению к проведению мероприятий.

Мы помним, что трудоголики проводят на рабочем месте большую часть своей жизни. Да и остальные люди больше времени находятся на работе, чем дома. Разумеется, если исключить время на сон. Так что в БЦ могут размещаться самые разные сервисы.

Так, в России немало бизнес-центров, в которых якорным арендатором является фитнес-центр или тренажерный зал. Для арендаторов это огромный плюс, особенно для компаний IT-сектора, многие работники которых ведут здоровый образ жизни. Кстати, если в БЦ «живут» айтишники, то небольшой магазинчик здоровой пищи явно не останется без клиентов. Но нужно понимать, что фитнес-центр однозначно будет создавать большую нагрузку на стоянку возле БЦ.

Как брать деньги

Плата за некоторые дополнительные сервисы входит в арендную плату, за некоторые услуги – рассчитывается отдельно. Например, в базовый пакет услуг может входить еженедельная уборка. Но по требованию клиента убирать в офисе можно хоть каждый день – пожалуйста, только платите!

Собственник заинтересован в том, чтобы дополнительные сервисы приносили дополнительную стоимость в арендную ставку, влияли на классность, что опосредованно опять-таки увеличивает ставку. Но общепиту, как правило, делаются скидки. Впрочем, и помещения ему предлагают самые невостребованные. Правда, если предприятие общепита ориентировано и на внешнего клиента, у него обязательно должен быть отдельный вход с улицы.

А что хотят арендаторы?

Понятное дело, чего хотят: всего и бесплатно. Конечно, это шутка. Если уйти от вопроса о цене, то это, конечно, доступная парковка, еда и связь.

Но вообще-то, по-хорошему, у БЦ должна быть служба, которая, с одной стороны, изучала бы международный опыт, а с другой – регулярно проводила бы опросы своих арендаторов об их нуждах и чаяниях. И, разумеется, конкурентный анализ никто не отменял…

Арендаторы не ждут, но с благодарностью воспримут любой сервис, который будет позволять им снижать издержки или увеличивать доходность их бизнеса. Так что мыслительный процесс у управляющих компаний не должен прерываться ни на минуту!

И еще. Абсолютно все арендаторы хотят, чтобы все заявленные услуги выполнялись качественно.

(с) Александр Зеневич, 2020
Поделитесь статьей в социальных сетях!
Tilda Publishing
Входит в структуру компаний
Владимира Гревцова