12 мая Президент Республики Беларусь подписал Указ №160 "Об арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной собственности". Академия девелоперов попросила прокомментировать этот Указ Сергея Михайловича Вариводу, заместителя председателя РОО "Белорусская научно-промышленная ассоциация", директора ООО "Интеллект-лизинг". Сергей Михайлович принимал активное участие в обсуждении проекта этого Закона. Мы благодарны ему за его любезное согласие и содержательное интервью.
В интервью даётся общая оценка документа, рассказано о причинах его появления, родимых пятнах и последствиях для бизнес-сообщества. Читатель узнает о том, какие нормы права, регулирующие земельные отношения, мешают развитию бизнеса в нашей стране и что нужно сделать, чтобы устранить эти препятствия. Академия девелопмента выражает глубокую благодарность Сергею Михайловичу за то, что он нашёл возможность ответить на наши вопросы, даже находясь в отпуске.
Подписывайтесь на нас в социальных сетях!
Сергей Михайлович Варивода
Заместитель председателя РОО "Белорусская научно-промышленная ассоциация", Белорусской автомобильной ассоциации; сопредседатель РОО "Белорусская ассоциация юрисконсультов"; руководитель некоммерческого альпинистского проекта "Семь вершин", созданного на базе ГК "Интеллект", заместитель председателя совета ЗАО «Интеллект», директор ООО «Интеллект-лизинг», Признан "Человеком Дела" в 2004 г., награжден Орденом "Знак Почета", входит в топ-200 самых влиятельных белорусских бизнесменов.
12 мая 2020 года был принят Указ Президента Республики Беларусь № 160 «Об арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной собственности». На вопросы Академии девелоперов по этой теме любезно согласился ответить Сергей Михайлович Варивода, заместитель Председателя Белорусской научно-промышленной ассоциации, курирующий вопросы, связанные с земельным законодательством.

– Сергей Михайлович, было ли бизнес-сообщество ознакомлено с проектом Указа № 160?

– Да, конечно. Наши специалисты изучали этот проект.

- Были ли учтены замечания и предложения белорусских бизнесменов в документе, который увидел свет?

- Что-то учтено, но далеко не всё из того, что бизнес-сообщество хотело бы внести.

- Что забыли? Что проигнорировали? Что осталось за скобками Указа?

- Давайте начнем издалека. У нас в соответствии с Кодексом о земле землепользование платное. Формами платы за землю в Республике Беларусь является земельный налог или арендная плата. В нашей стране существует две отрасли права, которые регулируют платежи за землю, соответственно, два регулятора. Я имею в виду министерство финансов там, где речь идет о налогах, и Госкомимущество там, где речь идет о гражданско-правовых отношениях, то есть аренде. Здесь у меня постоянно возникает один и тот же вопрос. Аренда по своей сути является возмездным владением и пользованием. Если говорить о фактических правах и обязанностях юридических лиц, которые являются арендаторами, то они по сути ничем не отличаются от прав и обязанностей их конкурентов-землепользователей.

У нас за счет этого дуализма возникают странные ситуации. В частности, когда мы подаем декларацию по земельному налогу, там все понятно. Но у нас имеется единый документ – налоговая декларация по земельному налогу (по арендной плате). То есть мы гражданско-правовые отношения пытаемся "всунуть" в русло административных налоговых отношений. Соответственно, мы пытаемся и администрировать их одинаково, и санкции вводить одинаковые. Ответственность за неуплату налога определяется Налоговым кодексом, может начисляться пеня, санкции за несвоевременную уплату налогов предусматриваются и КоАП. Здесь все понятно. В случае с арендной платой вопросы ответственности, то есть неустойки, должны быть гражданско-правовыми. Это вопрос договоренности двух сторон: местного исполнительного органа и землепользователя.

Поэтому мне, как бизнесмену, не совсем понятно, зачем формировать две отрасли законодательства, иметь две структуры органов регулирования всех видов земельных платежей. Я всегда задаю бизнесменам и чиновникам один и тот же вопрос: "Скажите, пожалуйста, Вы арендатор?" "Да, арендатор". "Если бы Вы были не арендатором, а землепользователем с уплатой земельного налога, то где бы у Вас возникли проблемы? В отношениях с банками? С другими кредиторами? При ведении бизнеса?" И никто толком не может объяснить, что дают арендные отношения.

Поэтому я сторонник того, чтобы вернуться к 2006 году. Именно тогда был введен механизм арендной платы за землю. Но, на мой взгляд, у нас должны быть собственники земель и землепользователи. И те и другие должны уплачивать земельный налог. Тот самый, который администрируется Минфином, прописан в Налоговом кодексе и иных нормативных актах. Что у нас сейчас получается? Возвращаюсь к Указу № 160. На самом деле этот Указ – запоздалая попытка привести в соответствие основные права и обязанности землепользователей и арендаторов земли. Почему запоздалая? Потому что если мы в Налоговом кодексе нормы для землепользователей в части земельного налога ввели в действие еще с 1 января 2019 года, то для арендаторов земельных участков 160-й Указ, регулирующий эти нормы, появляется только спустя полтора года. Он пытается привести платежи и ответственность в соответствие с Налоговым кодексом. Это типичный пример работы двух регуляторов. Минфин обсуждал эту проблему два года назад, а Госкомимущество созрело только к тому, что мы получаем сегодня 160-й Указ.

Что это на практике для нас означает? Земельный налог и арендная плата не всегда равны. Возьмем даже текущую ситуацию 2020 года. В соответствии с Налоговым кодексом землепользователи за первый квартал этого года оплачивали земельный налог. Его базовая ставка могла быть увеличена местным исполнительным органом власти максимум в два раза. Что же касается их конкурентов, а именно организаций, работающих в той же сфере деятельности, на тех же товарных рынках, имеющих в пользовании земли равной кадастровой стоимости, то у них максимальный повышающий коэффициент, к сожалению, сохранился прежним, то есть 2,5.

Представим компанию, которая платит арендную плату. Она имеет земельный участок в городе Минске с повышающим коэффициентом 2,3. Да, сейчас, судя по тексту Указа, Мингорсовет либо по его полномочию Минский горисполком должны будут задним числом в этой части привести все это в соответствие. Этим только выравниваются повышающие коэффициенты. Но ведь арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка. До принятия Указа № 160 изменения кадастровой стоимости земельного участка было недостаточно для того, чтобы местные органы власти приняли решение о соразмерном изменении арендной платы. Если в случае с земельным налогом он был снижен автоматически после переоценки земель и снижения кадастровой стоимости, то в случае с арендной платой автоматически ничего не происходит. Необходимо еще согласие местного органа власти. А он на такое решение идти не хочет. Зато сейчас можно опираться на подпункт 1.2 Указа № 160, который не содержит никакой ссылки на то, что необходимо еще решение местного органа власти. Это даст возможность уравнять землепользователей и арендаторов земельных участков в части величины платежей за землю.

Но я по-прежнему не понимаю, почему нельзя было в Указе № 160 черным по белому написать, что арендная плата за земельные участки равна земельному налогу за аналогичные земельные участки. То есть за участки с той же кадастровой стоимостью. Имеется половинчатая норма о том, что они могут быть равны, но только для определенных категорий арендаторов и землепользователей. А почему не для всех? Поэтому такое администрирование мало того что сложное, мало того что два регулятора, так еще 160-й Указ пытается отдать арендную плату для администрирования Министерству по налогам и сборам. С точки зрения правоведов это нонсенс. Если это гражданско-правовые отношения, то при чем тут декларации, МНС? Будет ли устранено фактическое неравенство? Возможно, нужно смотреть на практику применения этого Указа.

Однако новый Указ сохраняет неприкосновенными существующие проблемные места прежнего, 101-го Указа, уже отмененного. Например, на что обращал внимание бизнес, и я в том числе: почему у нас кадастровая стоимость зависит от вида деятельности, которая осуществляется на этом участке? В приложении 1 к Указу есть коэффициенты к кадастровой стоимости. Но совершенно непонятно, почему коэффициенты кадастровой стоимости земель производственного назначения в 2 раза больше соответствующего коэффициента в том случае, если арендатор занимается торговлей, строит офисное здание. Ведь мы же в стране поощряем производства? Производственные виды деятельности? А почему повышающий коэффициент к землям производственного назначения в два раза выше? Вы не задавались никогда этим вопросом?

- Полагаем, рационального объяснения не существует.

Рационального – нет. Это опять-таки иррациональная попытка увязать одно с другим. То есть когда ты на земельном участке занимаешься производством, то его кадастровая стоимость существенно ниже кадастровой стоимости того же земельного участка, если вдруг ты решишь заниматься на нем, например, торговлей. И вот для того, чтобы устранить эту несуразицу, как-то сбалансировать одно с другим, вводятся коэффициенты, которые сами по себе тоже алогичны.

Мы постоянно предлагаем регулятору, Госкомитету по имуществу, просто увязать кадастровую стоимость с местом расположения земельного участка. Какая разница, какие разрешенные виды деятельности будет осуществлять арендатор? Ведь земля стоит ровно столько, сколько стоит то место, где расположен данный земельный участок. Это было бы очень простое решение. Но вместо этого мы идем к сложному, то есть сохраняются разные кадастровые стоимости, вводятся обратные коэффициенты, и все это пытаемся увязать с земельным налогом.

Если я получил земельный участок до 2006 года и пользуюсь им до сих пор, а таких среди частных организаций половина, то я плачу земельный налог. Если же вы получили рядышком со мной земельный участок такой же кадастровой стоимостью, но при этом платите арендную плату, то у нас возникают различия. Но это не самое страшное, на этом моменте мы остановимся позже. Понимаете, половина плательщиков арендной платы является еще и плательщиками платы за право заключения договора аренды этого земельного участка! Это касается всех тех, кто получил свои земельные участки через аукционы после 1 мая 2006 года.

На практике сложилась следующая ситуация, которую мы не раз на конкретных цифрах показывали Госкомимуществу. Субъекты одной формы собственности, имеющие в пользовании земли равной кадастровой стоимости, конкурирующие в одной отрасли на одних товарных рынках, имеют существенно разные размеры платежей за квадратный метр земельного участка. Отличается не только арендная плата или земельный налог, но еще кто-то платит за право заключения либо перезаключения на новый срок договора аренды.

В настоящее время на уровне Госкомимущества и других органов государственного управления обсуждается проект нового указа о совершенствовании земельных отношений. Данный указ станет очередной попыткой увязать арендные отношения с отношениями пользовательскими, то есть как-то сблизить субъекты хозяйствования, потому что у них разные фискальные и квазифискальные платежи.

И снова возникает вопрос: зачем создавать множество многостраничных указов? Не проще ли всех привести к одному знаменателю? Либо все будут землепользователями, либо все будут арендаторами. Либо мы будем передавать землю всем субъектам хозяйствования в рамках гражданско-правовых отношений, либо все будут плательщиками налога, как это предусмотрено Налоговым кодексом. К сожалению, я сразу анонсирую, что и новый проект указа о совершенствовании земельных отношений абсолютно не отражает позицию бизнеса, не решает ни один из тех вопросов, о которых мы говорили. Главный вопрос, на который не отвечает власть, заключается в следующем. Каким образом обеспечивать конкурентную среду, каким образом обеспечивать равные условия для субъектов хозяйствования, если они платят за земли равной кадастровой стоимости значительно отличающиеся платежи? Публичного ответа на этот вопрос ни один государственный чиновник вам никогда не даст.

Об Указе много писали. Суть его текста в основном сводится к сближению платежей за землю с налоговым законодательством. Но полного сближения мы не видим.

- Нормами Указа снижен предел повышающего коэффициента, устанавливаемого местными властями для исчисления арендной платы, отменены повышающие коэффициенты к арендной плате при нарушениях и уменьшена арендная плата за участки, на которых построены новые объекты.

- Я член консультативного совета Минфина и работал над Налоговым кодексом, поэтому ясно вижу, что все это перекочевало из него. Один в один. Только с опозданием: что-то на полтора года, что-то на полгода.

- Сергей Михайлович, возможно, такая сложная система взаимоотношений и большое количество норм преследуют иные цели? Ну не может же сложность быть самоцелью!

- Понимаете, когда существуют разные условия получения конкретного актива, земельного участка, то всегда есть искушение и у чиновника, и у коммерсанта пойти по какому-то компромиссному пути. Поэтому сегодня кто-то отправляется на аукцион и вынужден платить и арендную плату, и плату за право заключения договора аренды. А кто-то приобретает земельный участок, пользуясь инструментом инвестиционного договора. Считаю, что законодательство должно быть абсолютно прозрачным.

Нужно понимать, что мы сейчас обсуждаем самое простое. Возьмите, допустим, 667-й Указ Президента и попытайтесь в него вникнуть. Он содержит подпункт 13.2, в котором говорится, кто является плательщиком платы за право заключения договора аренды, а кто не является. Так просто в нем не разобраться!

Поговорим еще немного о неравенстве условий хозяйствования. Вот у нас пока нет широкой практики продаж земель юридическим лицам, хотя она предусмотрена действующим законодательством. Каким? Берем Кодекс о земле. В нем написано, что если вы приобретаете в собственность земельный участок, который у вас в пользовании либо в аренде, то его цена будет равна его кадастровой стоимости. Казалось бы, все понятно. Ан нет! Есть еще Указ Президента № 431, подпункт 1.3. Он гласит, что если вы успели этот участок оформить для эксплуатации построенного здания до 1 января 2012 года, то вы заплатите не 100 % кадастровой стоимости, а только 70, да еще минус стоимость инженерных сетей. Выходит, что те, кто получал земельные участки в девяностые годы или в начале нулевых, получали их значительно дешевле, нежели те, кто получает их сейчас.

Более того, если они захотят эти участки приватизировать, то для всех прошлых инвесторов стоимость приобретения в собственность тоже будет существенно ниже. На мой взгляд, нужно стимулировать нынешних инвесторов. Нашей экономике нужны инвесторы, согласитесь! Я понимаю, если бы сегодня предлагали инвесторам покупать землю за 70 % кадастровой стоимости. Но нет! Поэтому те, кто умудрился получить в землепользование участки тогда, в смутные времена, могут сейчас их приватизировать на льготных условиях. Вот вам и равенство! Так что у меня несколько иное прочтение 160-го Указа. Увы, я в нем не увидел то, что хотел бы увидеть.

- Вы считаете, что Указ носит компромиссный, вынужденный характер. Но есть ли в нем что-нибудь хорошее, полезное для бизнес-сообщества? Кто выиграл от его принятия?

- Конечно! Пускай это запоздалая, но тем не менее возможность для бизнеса. Я имею в виду возможность для арендаторов земельных участков снизить свои арендные платежи, убрать санкции. Раньше их могли взыскать в десятикратном размере за неэффективное использование земельного участка, за использование его не по назначению… И так далее. Ведь формально можно было привлекать арендаторов земельных участков к ответственности за нарушения. Конечно, в этом Указе есть плюсы. Но вообще-то все это должно было идти пакетом документов вместе с новой редакцией Налогового кодекса. Собственно говоря, так и договаривались о том, что в части имущественных налогов будут идти и указы, которые одномоментно будут приняты, чтобы не возникали такие вот паузы. Поэтому ситуацию "причесали", но не до конца.

- Сергей Михайлович, огромное спасибо за столь подробный и исчерпывающий комментарий! Надеемся, что наши читатели еще не раз встретятся с Вами на страницах нашего сайта.
Поделитесь статьей в социальных сетях!
Tilda Publishing
Входит в структуру компаний
Владимира Гревцова